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2025年房地产经纪人预告登记在房地产司法拍卖中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人预告登记在房地产司法拍卖中的应用

专题试卷及解析

2025年房地产经纪人预告登记在房地产司法拍卖中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《民法典》规定，不动产预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登

记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。

A、30日

B、60日

C、90日

D、180日

【答案】C

【解析】正确答案是C。《民法典》第二百二十一条第二款规定，预告登记后，债权

消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。选项

A、B、D的时间不符合法律规定。知识点：预告登记的失效条件。易错点：容易混淆预

告登记失效的时间节点，误记为30日或180日。

2、在司法拍卖程序中，买受人成功竞得不动产后，若该不动产上已存在有效的预

告登记，则该预告登记对买受人的效力是（）。

A、自动失效

B、继续有效，买受人需承受

C、由法院裁定是否失效

D、需预告登记权利人申请注销

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案

件若干问题的规定》第三十条，金钱债权执行中，对被查封的财产办理了受让物权预告

登记的买受人，可以提出异议。但在司法拍卖成交后，所有权发生转移，原预告登记的

基础法律关系（如买卖合同）因拍卖成交而终止，预告登记随之失效。选项B、C、D

均不符合预告登记因物权变动而失效的法理。知识点：预告登记在司法拍卖中的效力变

化。易错点：误认为预告登记对任何后手权利人均有效，忽略了司法拍卖的特殊性。

3、房地产经纪人在为竞买人提供司法拍卖咨询服务时，应重点核查标的物是否存

在预告登记，其主要目的是（）。

A、评估标的物的市场价值

B、判断标的物的交付时间

C、识别潜在的物权风险

D、确定标的物的税费承担

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【答案】C

【解析】正确答案是C。预告登记具有保全物权的效力，若标的物上存在预告登记，

意味着存在未来可能发生物权变动的请求权，这会直接影响竞买人取得完整、无瑕疵的

所有权。因此，核查预告登记是为了识别潜在物权风险。选项A、B、D虽然也是尽职

调查的内容，但并非核查预告登记的核心目的。知识点：预告登记对物权的影响及经纪

人的风险防范职责。易错点：将核查预告登记的目的与一般尽职调查内容混淆。

4、关于司法拍卖不动产中预告登记的涂销，下列说法正确的是（）。

A、拍卖公告发布后，预告登记自动涂销

B、买受人可单方向登记机构申请涂销

C、需预告登记权利人同意或法院生效文书

D、预告登记不影响拍卖成交，无需涂销

【答案】C

【解析】正确答案是C。预告登记的涂销需要法定事由和程序。在司法拍卖中，若

预告登记权利人未主张权利或其权利已因拍卖而消灭，通常需由法院出具协助执行通

知书等生效法律文书，登记机构方可办理涂销。选项A错误，预告登记不会自动涂销；

选项B错误，买受人无权单方申请；选项D错误，若预告登记仍有效，会阻碍过户。

知识点：预告登记的涂销程序。易错点：误认为司法拍卖的强制力能自动清除所有权利

负担。

5、某开发商将商品房预售给甲，并办理了预告登记。后该房产因开发商债务被法

院查封并拍卖，乙竞得。下列关于甲的权利表述正确的是（）。

A、甲可凭预告登记对抗乙的强制执行

B、甲的预告登记因拍卖而失效，但可向开发商主张赔偿

C、乙取得房屋所有权，但需履行甲与开发商的买卖合同

D、甲的预告登记优先于法院的查封效力

【答案】B

【解析】正确答案是B。预告登记虽能对抗一般处分行为，但不能对抗法院的强制

执行。拍卖成交后，物权发生变动，甲的预告登记失效，但其基于买卖合同对开发商享

有的债权（如要求返还购房款及赔偿损失）依然存在。选项A、D错误，预告登记不能

对抗司法强制执行；选项C错误，乙作