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2025年拍卖师房地产（商业、住宅）拍卖评估与操作实务专题试卷及解析1

2025年拍卖师房地产（商业、住宅）拍卖评估与操作实务

专题试卷及解析

2025年拍卖师房地产（商业、住宅）拍卖评估与操作实务专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产拍卖评估中，对于商业物业，最优先考虑的评估方法是？

A、成本法

B、市场比较法

C、收益法

D、假设开发法

【答案】C

【解析】正确答案是C。商业物业的核心价值在于其收益能力，因此收益法是评估商

业物业价值最优先考虑的方法，它通过预测物业未来的净收益并将其折现来确定价值。

A选项成本法适用于新建或特殊用途物业，但无法反映商业物业的实际市场收益能力。

B选项市场比较法需要有足够多的可比交易案例，但对于独特性强的商业物业，可比案

例往往不足。D选项假设开发法主要用于待开发土地或在建工程评估。知识点：房地产

评估方法适用性。易错点：容易混淆不同评估方法的适用场景，特别是市场比较法和收

益法的优先级。

2、根据《中华人民共和国拍卖法》，拍卖师在拍卖活动中发现竞买人之间恶意串通

时，应当如何处理？

A、继续拍卖，事后报告

B、立即中止拍卖，并向公安机关报告

C、警告串通者，继续拍卖

D、宣布拍卖无效，重新组织

【答案】B

【解析】正确答案是B。《拍卖法》明确规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶

意串通，损害他人利益的，拍卖无效，并应依法承担赔偿责任。拍卖师作为现场主持人，

有责任维护拍卖秩序，发现串通行为时，应立即中止拍卖，保护其他竞买人的合法权益，

并向公安机关报告。A和C选项纵容了违法行为，D选项虽然宣布无效，但未履行报

告义务，处理不完整。知识点：拍卖师的法律责任与现场处置权。易错点：对恶意串通

行为的法律后果和拍卖师的即时处置措施记忆不清。

3、在住宅房地产拍卖中，若标的物存在未结清的物业费，该笔费用的承担主体通

常是？

A、原业主

B、买受人

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C、拍卖公司

D、由法院裁定

【答案】A

【解析】正确答案是A。物业费属于原业主在持有物业期间产生的债务，根据“谁产

生，谁承担”的原则，应由原业主承担。在拍卖实践中，通常会在拍卖公告中明确披露

该情况，并说明该费用由原业主承担，或在拍卖成交款中优先扣除。B选项买受人通常

不承担拍卖前的债务，除非其自愿或在拍卖文件中明确约定。C选项拍卖公司是中介机

构，不承担标的物的债务。D选项法院裁定是在产生纠纷时才介入，常规情况下依据物

权和债权关系确定。知识点：拍卖标的物权利瑕疵处理。易错点：容易误认为“买者自

负”，将所有潜在风险和费用都归于买受人。

4、对一栋位于城市核心商圈的甲级写字楼进行拍卖评估，其价值受影响最大的外

部因素是？

A、建筑结构

B、楼层朝向

C、区域交通与商业氛围

D、物业管理水平

【答案】C

【解析】正确答案是C。对于商业地产，尤其是核心商圈的写字楼，其价值高度依

赖于外部环境。区域交通的便利性决定了商务活动的效率，浓厚的商业氛围能吸引优质

租户，共同构成了物业的区位价值，这是影响其价值的首要外部因素。A、B、D均为

物业的内部因素或自身属性，虽然重要，但相对于核心商圈的宏观区位优势，其影响力

稍逊一筹。知识点：房地产价值影响因素（区位因素的主导性）。易错点：容易将物业

的内部物理属性与外部区位因素的重要性本末倒置。

5、拍卖师在主持住宅拍卖会时，宣布起拍价后，若现场无人应价，正确的操作流

程是？

A、直接宣布流拍

B、询问是否有保留价，若有则继续等待

C、进行一次或多次提示性报价后，再宣布流拍

D、立即降低起拍价重新开始

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据拍卖行业惯例和拍卖师的执业规范，在首次报价无人

应价时，拍卖师通常会进行一次或多次提示性报价（如“还有没有加价的？”），给予潜在

竞买人最后的决策时间，以营造竞价氛围，试探市场反应。这是拍卖技