【债券深度报告】公募REITs系列一：公募REITs市场全景及投资分析框架-251030-华创证券.pdfVIP

证券研究报告债券深度报告2025年10月30日

【债券深度报告】

公募REITs市场全景及投资分析框架

——公募REITs系列一

中国公募REITs市场逐渐扩容，截至2025年9月募集总规模近2000亿元，华创证券研究所

投资者在低利率环境下多元化资产配置诉求提高，而公募REITs凭借其高分

红和中低风险优势，有望成为继货币、股票、债券之后重要的投资标的。证券分析师：周冠南

公募REITs是什么：公募REITs是把基础设施等不动产收益权证券化、在交

电话：010

易所公开交易的契约型产品，我国试点聚焦基础设施领域，要求项目成熟度高、

邮箱：zhouguannan@hcyj

现金流稳定。1）底层资产类别：可分为特许经营权类和产权类，前者分红含

执业编号：S0360517090002

本金返还，分派率较高但净值随期限递减；后者兼具租金与资产增值收益，增

长潜力更大但分派率较低。2）产品结构与性质：一般采用“公募基金+ABS”双证券分析师：张晶晶

SPV结构，项目公司层面搭股债结构做税盾，强制分红90%以上，兼具股债特电话：010

性，风险收益介于股债之间。3）政策支持：公募REITs政策密集出台，不断邮箱：zhangjingjing@hcyj

丰富底层资产类型，规范与简化申报推荐程序，并呈现适当放宽收益率、资产执业编号：S0360521070001

规模、回收资金用途等要求的趋势，推动REITs从试点向常态化发展。

证券分析师：郝少桦

公募REITs投资价值分析框架：基础设施公募REITs收益分别来自资产端和

产品端，判断投资价值可以从三方面入手。1）底层资产：重点关注估值合理邮箱：haoshaohua@hcyj

性（折现率与现金流预测）、运营稳定性（实际分红与预测差异）及原始权益执业编号：S0360525030003

人能力（运营水平与扩募储备）；2）市场因素：需动态跟踪供需变化（流通证券分析师：郝少桦

盘解禁、机构持仓结构）及大类资产比价（股息率与国债、红利股等收益率对相关研究报告

比），同时结合市场情绪指标（换手率、贴溢价率）判断增量资金入场空间；《【华创固收】央行能否维持高利率？债市负carry

3）政策环境：关注政策支持资产类型扩容、优化扩募流程、交易端强化税收如何演绎？——债券月度策略思考》

优惠与会计准则政策，叠加行业政策与区域规划政策，形成长期价值锚点。2025-03-03

《【华创固收】土储专项债的“前世今生”——地

公募REITs底层资产运营情况：底层资产运营收入及现金流是分红基础，可方债面面观系列之八》

通过两类指标跟踪运营情况。1）资产经营指标：产权类REITs关注资产出租2025-02-27

效率与租金收益相关指标，特许经营权类REITs关注资产使用效率与收费标《【华创固收】存单定价再思考：上下限、供需、

准及运维成本相关指标。2）定期财务指标：关注营业收入、经营活动净现金比价——债券类属研究系列之一》

流、息税折旧摊销前利润，可通过比较实际可供分配金额与招募说明书预测值