2025年全国土地估价师考试（土地估价案例与报告）历年参考题库含答案详解.docxVIP

2025年全国土地估价师考试（土地估价案例与报告）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、某工业用地评估采用市场比较法，以下哪项因素不属于可比案例修正内容？A.交易时间差异B.土地面积误差C.土地用途相同D.区域经济水平不同

A.交易时间差异

B.土地面积误差

C.土地用途相同

D.区域经济水平不同

【参考答案】C

【解析】市场比较法要求修正交易时间、面积、区域等因素，土地用途相同无需修正，C为正确答案。

2、某商业用地收益还原法计算中，折现率应取以下哪项？A.银行存款利率B.国债收益率C.土地报酬率D.行业平均利润率

A.银行存款利率

B.国债收益率

C.土地报酬率

D.行业平均利润率

【参考答案】C

【解析】收益还原法折现率需反映土地收益风险，土地报酬率更符合土地资产特性，C正确。

3、农用地转用评估中，哪种方法最适用？A.成本逼近法B.收益还原法C.市场比较法.剩余法

A.成本逼近法

B..市场收益还原法C比较法

D.剩余法

【参考答案】B

【解析】农用地转用后可能产生持续收益，收益还原法更适用，B正确。

4、工业用地评估中，地价构成包括？A.土地取得成本+开发成本+土地增值收益B.土地出让金+建设成本+利润C.土地评估价+建筑物评估价D.土地面积×单价

A.土地取得成本+开发成本+土地增值收益

B.土地出让金+建设成本+利润

C.土地评估价+建筑物评估价

D.土地面积×单价

【参考答案】A

【解析】工业用地评估需分项计算取得、开发及增值收益，A正确。

5、土地估价报告必须遵循哪个国家标准？A.《资产评估准则》B.《土地估价报告规范》C.《企业会计准则》D.《房地产权属证书》

A.《资产评估准则》

B.《土地估价报告规范》

C.《企业会计准则》

D.《房地产权属证书》

【参考答案】B

【解析】B为土地估价专属国家标准，明确报告格式与内容要求。

6、某商业案例交易发生在2018年，当前评估采用2018年案例，需修正哪项？A.交易时间差异B.面积误差C.用途差异D.区域经济变化

A.交易时间

B.面积误差

C.用途差异

D.区域经济变化

【参考答案】A

【解析市场比较法要求修正交易时间差异，A正确。

7、土地估价原则中“合法原则”强调？A.以规划用途评估B.以实际使用状态评估C.以法律允许状态评估D.以历史交易价格评估

A.以规划用途评估

B.以实际使用状态评估

C.以法律允许状态评估

D.以历史交易价格评估

【参考答案】C

【解析】合法原则指以土地法律允许用途和权利状态评估，C正确。

8、基准地价更新中，哪种方法最常用？A.成本逼近法B.市场比较法C.收益还原法D.剩余法

A.成本逼近法

B.市场比较法

C.收益还原法

D.剩余法

【参考答案】B

【解析】市场比较法通过交易案例修正实现基准地价更新，B正确。

9、土地用途从住宅变更为商业后，评估应如何处理？A.维持原评估结果B.重新评估C.调整用途系数D.扣除土地增值

A.维持原结果

B.重新评估

C.调整用途系数

D.扣除土地增值

【参考答案】B

【解析】用途变更直接影响价值，需重新评估，B正确。

10、某商业用地因规划调整需重新估价，已知周边同类土地近三年交易均价上涨15%，且该地块剩余使用年限为40年，应优先采用哪种估价方法？

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.剩余价值法

【参考答案】B

【解析】收益还原法适用于剩余使用年限较长（40年）且收益稳定的商业用地，通过计算未来净收益现值评估价值。市场比较法需有充分可比案例，但题目未提及交易案例；成本逼近法侧重开发成本，不适用于已开发土地；剩余价值法是成本法衍生，不直接适用。

11、某工业用地土地出让金为800万元，土地开发成本1200万元，建安费2000万元，年折旧率4%，土地剩余使用年限30年，其土地价值约为（）万元。

A.2000

B.1800

C.1600

D.1400

【参考答案】C

【解析】成本逼近法公式为：土地价值=土地出让金+开发成本×(1-4%×30)=800+1200×0.88=1640万元，四舍五入为1600万元。选项A未扣除折旧B和D计算逻辑错误。

12、在土地估价报告中，若采用路线价法，需重点核查的参数是（）。

A.土地面积

B.土地等级

C.补偿系数

D.市场比较案例

【参考答案】C

【解析】路线价法核心是确定补偿系数，反映宗地与路线价基准点的位置关系。选项A是基础数据，B影响路线价划分，D属于市场比较法内容。

13、某宗地评估价值为500万元，土地增值税税率为30%，若土地所有权转移，增值部分应缴纳的税款为（）万元。

A.150

B.200

C.