北京星河城市场竞争分析及销售总体推广计划.pdfVIP

1、市场背景及分析

南城快速干道的建成，虽盘活了该地区的路网交通，却并未南城陡然魅力丛生，区域经济基础薄弱有待修补，观念的顽固不化（东

富西贵，南贫北贱）和城市重心北移是不争事实，这些堪称是制约南城楼市发展的瓶颈，随着奥运经济、地铁5号线的修建和马西路的

修通，这一系列利好消息加快了南城物业的发展，但是在未来的几年里，该区域项目之间的竞争会更加激烈，竞争的升级引发的不再

是单纯的价格战，而是产品档次、服务、创新等综合优势的比拼，产品供需结构进一步向多元化、个性化、专业化的方向调整。

一、南城，京城房地产市场中档项目最具潜力的地区

地域及消费习愦的影响，房地产市场区域特征明显，南城，包括崇文、宣武、丰台，普通家庭和中档收入者居多，南城发展加速，

相比于其他区域，中档项目目标受众最为广泛（一期的策划报告有专门的论述）。从价位讲，南城3000元―5000元/平方米房是购房者

首选，过去计划经济时期建的房子面积多为55平方米左右，其户型、结构、配套设施已不能满足人们的需求，现在一家三口人大约需

要】00平方米左右才能满足人们的居住需要，这些以改善生活条件、追求生活品质的二次置业的人会把目光投向中高档住宅。

二、产品换代，低密度涌现

在南二环、三环之间，可以看到量的不成规模的塔楼，如果说这些产品代表的是南城过去的话，一幅画卷、星岛家园、一栋洋

房、月桂庄园等精品项目将代表南城的未来。亦庄将是今后南城楼市的一亮点，这里汇集了一幅画卷、星岛家园、一栋洋房等一批

低密度住宅，联排的TOWNHOUSE、独栋的别里、精致的花园洋房都是南城以前看不到的，与亦庄遥相呼应的西红门镇，目前

虽然还没有形成亦庄的物业氛围，但却是南城另一个最具潜力的区域，这里汇集了月桂庄园、翡翠城等另一批低密度住宅。

三、产品品质幅度提高

随着购房者日渐成熟，南城住宅设计水平迅速提升，南城在“恋日家园一期、清芷园”之后又出现如翡翠城、金地格林小镇”

等系列明星楼盘，这主要表现在以下几个方面：一是超规模项目增多，恋日家园号称150万平米，二期20万平米；城南家园41万

行；风格与林25万行；未来假日18万rrf.规模让小区的规划更加合理，配套更加完善；二是住宅品质越来越高，进深缩短，开间

加宽，采光更好，追求客厅主卧开间、落地观景阳台，如恋日家园进深、面宽分别在12米、II米左右，并且楼间距有90米，这些

都极的提高了产品的品质，另外城南家园2002年获得优秀规划和户型设计奖；三是商品房小户型和户型将有更加合理的功能设

计，表现为更加经济有效，9。肝左右的二居和130而左右的三居能够表现更好的功能设计；四是低密度住宅项目明显增多，如未来假

日、风格与林等。

四、缓开盘，重前期

2001年之前的项目尽是还没有拿到预售许可证就急不可待地开盘认购，家的观点是谁先把市场抢下来谁就是疯家。但2002、

2003年的南城却呈现出另外一种销售模式，开盘就朝着准现房去了。目前，南四环的城南嘉园二期还没有开盘，已经到了地上四、五

层；恋家园二期准现房发售，2003年1D月份入住；未来城一期现房发售。

2、星河城竞争区域比较与分析

我们将星河城策划成以丰台、宣武、崇文及西城为主要目标区域，以中高档收入者和外地客户为主要目标客户的大型中高档住宅

项目，根据项目客户受众、项目市场定位、交通地理等因素将竞争区域划分如下（调查详细的资料见附件）：

区域一：星河城周边区域

星河城周边项目众多，以塔式建筑为兰，主流项目价格在4300元/户左右，园林景观设计缺乏主题和特色，代表顼目有旭家园、

玺萌社区和嘉园社区，由于目标客户受众与星河城二期不一样，对本案不构成竞争压力，但近期出现的新项目“城南家园，40万平

米的社区，社区规划和户型设计都极具特色，准现房销售，均价才4380元/肝，是我们倍感压力的对手之一。

区域二：南四环沿线

该区域交通及环境稍差，中高档项目居多，价位偏高，通常在5000-650C元/肝，发展空间