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2025年房地产经纪人因土地使用年限问题引发的合同纠纷案例分析专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人因土地使用年限问题引发的合同纠纷

案例分析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人因土地使用年限问题引发的合同纠纷案例分析专题试卷及解

析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、某住宅项目土地使用权年限为70年，开发商在销售时宣传“永久产权”，购房者

签订合同后发现实际年限不足70年。根据《民法典》，该宣传行为属于？

A、要约邀请

B、要约

C、承诺

D、格式条款

【答案】B

【解析】正确答案是B。开发商关于“永久产权”的宣传具体明确，对合同订立有重大

影响，构成要约。A选项要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，如宣传单；

C选项承诺是受要约人同意要约的意思表示；D选项格式条款是当事人为了重复使用

而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。知识点：要约与要约邀请的区别。

易错点：将所有宣传内容都视为要约邀请。

2、甲购买一套商业用房，土地使用年限剩余35年，合同约定“土地使用年限不足

40年，卖方需补偿差价”。后因政策调整，该年限可延长至40年，卖方拒绝补偿。下列

说法正确的是？

A、合同约定无效

B、卖方应履行补偿义务

C、政策调整构成不可抗力

D、买方有权解除合同

【答案】B

【解析】正确答案是B。合同明确约定补偿条件，政策调整不影响合同效力，卖方

应履行义务。A选项合同约定不违反法律强制性规定，有效；C选项不可抗力是不能预

见、不能避免且不能克服的客观情况，政策调整不属于；D选项合同目的可实现，买方

无权解除。知识点：合同效力与履行。易错点：混淆政策调整与不可抗力。

3、某工业用地使用年限50年，已使用20年，转让时买方发现土地用途变更为商

业用地，但年限未重新计算。根据《城市房地产管理法》，该土地使用年限应为？

A、30年

B、40年

C、50年

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D、70年

【答案】A

【解析】正确答案是A。土地用途变更需重新计算年限，商业用地最高40年，已使

用20年，剩余20年，但变更后应按商业用地最高年限计算，故为40年20年=20年，

但实际操作中通常按原剩余年限与变更后最高年限的较短者计算，本题按30年（5020）

更符合实际。知识点：土地用途变更与年限计算。易错点：直接按商业用地最高年限计

算。

4、开发商在合同中约定“土地使用年限以政府部门最终核定为准”，但未告知买方实

际年限可能少于宣传年限。该条款属于？

A、有效条款

B、无效条款

C、可撤销条款

D、格式条款

【答案】C

【解析】正确答案是C。开发商未履行告知义务，构成欺诈，买方有权请求撤销该

条款。A选项条款因欺诈可撤销；B选项无效条款需违反法律强制性规定；D选项格式

条款需未与对方协商。知识点：可撤销合同。易错点：将所有未明确条款视为有效。

5、甲购买一套二手房，土地使用年限剩余25年，合同未约定年限问题。交房后甲

发现该年限影响贷款额度，下列说法正确的是？

A、卖方构成根本违约

B、买方有权解除合同

C、卖方需承担违约责任

D、买方自行承担风险

【答案】D

【解析】正确答案是D。土地使用年限是公开信息，买方未尽到注意义务，风险自

行承担。A选项根本违约需导致合同目的不能实现；B选项解除权需法定或约定；C选

项卖方无违约行为。知识点：买方注意义务。易错点：将所有信息不对称归责于卖方。

6、某项目土地使用年限70年，开发商因延迟交房导致买方实际使用年限减少3

年。买方可主张？

A、解除合同

B、减少价款

C、赔偿损失

D、延长年限

【答案】C

【解析】正确答案是C。开发商违约导致年限减少，买方有权要求赔偿损失。A选

2025年房地产经纪人因土地使用年限问题引发的合同纠纷案例分析专题试卷及解析3

项解除权需法定或约定；B选项减少价款无法律依据；D选项延长年限需政府批准。知

识点：违约责任。易错点：混淆违约责任与合同解除。

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