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2025年房地产经纪人土地出让成本测算与经济效益分析专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人土地出让成本测算与经济效益分析专

题试卷及解析

2025年房地产经纪人土地出让成本测算与经济效益分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在土地出让成本测算中，下列哪项不属于直接成本？

A、土地征收补偿费

B、拆迁安置补偿费

C、项目营销推广费

D、土地勘测费

【答案】C

【解析】正确答案是C。土地出让直接成本包括土地征收补偿费、拆迁安置补偿费、

土地勘测费等与土地直接相关的费用。项目营销推广费属于开发后期的销售费用，不属

于土地出让直接成本。知识点：土地出让成本构成。易错点：容易将开发后期的营销费

用误认为土地成本。

2、下列哪项因素对土地出让经济效益影响最大？

A、周边绿化覆盖率

B、地块容积率

C、开发商品牌知名度

D、物业管理水平

【答案】B

【解析】正确答案是B。地块容积率直接决定了可开发建筑面积，是影响土地价值

和经济效益的核心指标。其他因素虽然重要，但影响程度相对较小。知识点：土地价值

影响因素。易错点：容易忽视容积率的基础性作用。

3、土地出让金测算时，基准地价的确定依据是？

A、开发商预期收益

B、政府评估机构评估

C、周边房价水平

D、历史成交价格

【答案】B

【解析】正确答案是B。基准地价由政府评估机构根据土地用途、区位等因素综合

评估确定，具有法定效力。其他选项只能作为参考依据。知识点：基准地价确定方法。

易错点：容易混淆市场参考价与法定评估价。

4、在经济效益分析中，内部收益率（IRR）的临界值通常是？

A、5%

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B、8%

C、10%

D、15%

【答案】C

【解析】正确答案是C。行业普遍将10%作为房地产项目内部收益率的临界值，低

于此值项目经济可行性存疑。知识点：经济效益评价指标。易错点：容易记错具体数值。

5、下列哪项不属于土地出让的间接成本？

A、市政配套建设费

B、规划设计费

C、契税

D、土地闲置费

【答案】D

【解析】正确答案是D。土地闲置费是违约性质的罚金，不属于正常的土地出让成

本。其他三项都是间接成本组成部分。知识点：土地出让成本分类。易错点：容易将罚

金类费用计入成本。

6、土地出让成本测算中，“七通一平”费用属于？

A、前期工程费

B、基础设施费

C、开发间接费

D、配套设施费

【答案】B

【解析】正确答案是B。“七通一平”是典型的基础设施配套费用，包括道路、供水、

供电等。知识点：成本分类标准。易错点：容易与前期工程费混淆。

7、在经济效益分析中，投资回收期越短说明？

A、风险越大

B、收益越高

C、资金周转越快

D、成本越低

【答案】C

【解析】正确答案是C。投资回收期短意味着资金回笼速度快，周转效率高。知识

点：投资回收期含义。易错点：容易直接等同于收益高低。

8、土地出让时，下列哪项费用通常由受让方承担？

A、耕地占用税

B、土地增值税

C、印花税

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D、契税

【答案】D

【解析】正确答案是D。契税是土地受让方必须缴纳的税费，其他税种视具体情况

而定。知识点：土地税费承担方。易错点：容易混淆各税种的承担主体。

9、在成本测算中，不可预见费通常按总成本的多少比例计提？

A、1%3%

B、3%5%

C、5%8%

D、8%10%

【答案】B

【解析】正确答案是B。行业惯例通常按3%5%计提不可预见费，过高或过低都不

合理。知