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2025年房地产经纪人市场比较法中“区位状况”修正：商圈、交通、环境、配套设施等专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人市场比较法中“区位状况”修正：商

圈、交通、环境、配套设施等专题试卷及解析

2025年房地产经纪人市场比较法中“区位状况”修正：商圈、交通、环境、配套设施

等专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在进行市场比较法估价时，对可比实例的区位状况进行修正，首要考虑的因素

是？

A、建筑结构

B、商圈繁华度

C、房屋朝向

D、装修状况

【答案】B

【解析】正确答案是B。市场比较法中的区位状况修正，核心是评估房地产因其所

在地理位置而产生的价值差异。商圈繁华度是决定商业价值和居住便利性的关键区位

因素。A、C、D均属于房地产的实物状况或权益状况，不属于区位状况的修正范畴。知

识点：市场比较法修正体系，区分区位状况、实物状况、权益状况。易错点：容易将房

屋朝向等物理属性误判为区位因素，朝向虽与地块相关，但更多被视为附着于建筑物的

实物状况。

2、某住宅小区附近新建了一条地铁线路，预计两年后通车。在运用市场比较法对

该小区房产进行估价时，应如何处理这一“规划中”的交通利好因素？

A、不予考虑，因为尚未建成

B、作为可比实例的区位状况修正项，对可比实例进行正向修正

C、作为估价对象的区位状况修正项，对估价对象进行负向修正

D、直接在估价对象的价值上增加一个固定的金额

【答案】B

【解析】正确答案是B。市场比较法要求将可比实例“模拟”成估价对象的状态。估价

对象（目标房产）拥有“两年后通地铁”这一未来利好，而可比实例（成交案例）可能没

有。因此，需要将可比实例的价值向上修正，以弥补其缺少这一利好因素所造成的价值

差距。A选项错误，重大规划对当前市场预期有显著影响，不能忽略。C选项方向错误，

应修正可比实例而非估价对象。D选项错误，修正应基于比较法逻辑，而非简单加减。

知识点：市场比较法中“可比实例”与“估价对象”的修正逻辑，预期因素的处理。易错点：

混淆修正方向，容易对估价对象直接进行价值调整，而忘记了比较法的核心是“修正可

比实例”。

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3、在评估一个位于老城区的住宅时，发现其周边存在一个大型垃圾中转站，产生

了一定的噪音和异味。这属于区位状况修正中的哪一类影响因素？

A、商业服务繁华度

B、交通便捷度

C、环境质量

D、基础设施完善度

【答案】C

【解析】正确答案是C。垃圾中转站带来的噪音和异味，直接影响了居住的舒适度

和健康，属于环境质量中的声环境、空气环境等负面因素。A选项指商业配套的便利程

度；B选项指出行的便利程度；D选项指供水、供电、供气等市政设施的水平。知识点：

区位状况修正中“环境”因素的细分，包括自然环境、人文环境、声光热环境等。易错点：

容易将所有负面设施都归为“配套设施不完善”，但垃圾站本身是配套设施，其影响方式

是通过“环境质量”体现的。

4、房地产估价师在比较两个住宅项目时，一个项目紧邻城市中心公园，另一个项

目则紧邻一所重点小学。在其他条件相似的情况下，对于以改善居住品质为目标的购房

者而言，哪个区位因素的权重可能更高？

A、重点小学

B、中心公园

C、两者权重相同

D、无法判断

【答案】B

【解析】正确答案是B。对于以“改善居住品质”为主要目标的购房者，其核心诉求是

更好的生活环境、更高的舒适度和休闲便利性。城市中心公园提供的景观、休闲活动空

间和优质空气，直接满足了这一核心诉求。而重点小学主要满足的是“教育”需求，虽然

也很重要，但对于非学龄或无教育刚需的改善型家庭来说，其优先级通常低于直接提升

生活品质的公园环境。知识点：区位因素的价值具有相对性，其重要性取决于房地产的

典型用途和目标客群的需求。易错点：习惯性地认为学区房价值最高，而忽略了题目中

“改善居住品质”这一特定前提，未能根据需求进行权重判断。

5、在进行市场比较法区位修正时，所谓的“商服繁华度”主要衡量的是？

A、区域内大型商场的数量

B、区域内商业、服务业的集聚程度和规模等级

C、距离市中心的直线距离

D、区域内餐饮店铺的种类

【答案】B