土地增值税计算审核要点及实务处理.pdfVIP

第二节土地纳税申报与纳税审核

三、土地的计算、审核与账务处理

2.法定扣除项目金额的审核要点：

（1）取得土地使用权所支付的金额

包括地价款、有关费用和税金（契税按地价款3%～5%计算征收，在此项目中扣除；印花税

计入“用”中，在第三项“开发费用”中扣除）

▲审核时要注意，分期、分批开发的情况。

扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额×（转让土地使用权的面积÷受让土地使用权

的总面积）

（2）开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施

费、开发间接费用等。

审核时注意：

①这里的“开发成本”不是指账面的“开发成本”，而是按税法要求计算的，如果

开发企业将的利息计入了“开发成本”，则应剔除，计入下一项“开发费

用”。

②如果开发的产品有留作自用或出租（未过户手续）的情况，不视同销售，

要注意按比例分摊计算部分的。

【例题·计算题】开发商共发生“开发成本”10000万元，开发的产品10%留作自用，

90%。

【及解析】准予扣除的开发成本=10000×90%=9000（万元）。

③公共配套设施费注意在各期进行分摊

【例题·计算题】小区共分四期等面积进行开发，假定物业归所有业主共同所有，正在

进行第一期的土地。物业发生开发成本1000万元。

【及解析】第一期准予扣除的物业开发成本=1000×1/4=250（万元）。

（3）开发费用

审核时要注意，这里的“开发费用”是按税法要求计算扣除的，不是指上的“财

务费用、用、销售费用”，不是按照实际发生的费用扣除的。

具体扣除规定如下：

①利息支出能够按转让项目计算分摊并金融机构证明的：

允许扣除的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）×5%

以内（注：利息最高过按商业同类同期利率计算的金额）。

a:利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

b:超过期限的利息不允许扣除。

c:加罚的利息不允许扣除。

d:计算扣除的具体比例，由省、、直辖市规定。考试看具体条件。

【提示】超过期限的利息及加罚的利息在计算企业所得税时，允许税前扣除。

②利息支出不能按转让项目计算分摊或不能金融机构证明的：

允许扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）×10%以内。

a:利息不再单独扣除，而是与其他费用一并计算扣除。

b:计算扣除的具体比例，由省、、直辖市规定。考试看具体条件。

【例题1·单选题】某省规定土地时利息支出以外的其他开发费用扣除比

例为5%。开发企业利息支出能够按对象分摊并能够金融机构证明，能够单独计

算扣除，在进行土地时，作为对象扣除项目中的“开发费用”金额应是

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