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房地产估价师岗位考试试卷及答案
一、单项选择题（每题2分，共10题）
1.房地产估价的核心是（）
A.测算和判定价值B.选择估价方法C.搜集相关资料D.撰写估价报告
2.市场法估价的步骤不包括（）
A.选取可比实例B.建立比较基础C.预测开发利润D.求取比准价格
3.房地产价格形成的基础是（）
A.土地价值B.开发成本C.效用、稀缺性和有效需求D.市场供需
4.成本法中，建筑物的重新购建成本是（）
A.购买价格B.建造全新状况下的价格C.折旧后的价格D.评估价格
5.收益法中，资本化率的求取方法不包括（）
A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资收益率排序插入法
6.房地产估价报告的有效期是（）
A.1年B.半年C.根据约定D.2年
7.下列属于房地产权益的是（）
A.建筑物外观B.土地形状C.房屋所有权D.房地产位置
8.假设开发法中，开发完成后的价值是（）
A.现状价值B.未来价值C.重置价值D.市场价值
9.估价时点是指（）
A.开始估价的时间B.完成估价的时间C.评估价值对应的时间D.实地查勘的时间
10.比较法中，对可比实例成交价格进行的处理不包括（）
A.交易情况修正B.市场状况调整C.成本核算D.房地产状况调整
二、多项选择题（每题2分，共10题）
1.房地产估价的基本方法有（）
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.长期趋势法
2.下列影响房地产价格的因素中，属于经济因素的有（）
A.居民收入B.利率C.物价D.房地产投机E.城市化
3.市场法中选取可比实例应满足的要求有（）
A.与估价对象类似B.成交日期与估价时点接近C.成交价格为正常价格D.与估价对象在同一供求范围内E.用途相同
4.成本法中，土地取得成本包括（）
A.土地出让金B.土地开发成本C.契税D.土地补偿费E.城市基础设施建设费
5.收益法适用的对象有（）
A.写字楼B.商铺C.学校D.公寓E.停车场
6.房地产估价报告的组成部分包括（）
A.封面B.目录C.致估价委托人函D.估价师声明E.估价结果报告
7.影响房地产供给的因素有（）
A.房地产价格水平B.开发成本C.政府政策D.房地产开发商对未来的预期E.消费者偏好
8.假设开发法中，开发经营期包括（）
A.前期B.建造期C.租售期D.保修期E.运营期
9.房地产区位因素包括（）
A.位置B.交通C.环境景观D.配套设施E.土地面积
10.下列属于房地产实物因素的有（）
A.土地形状B.建筑物外观C.房地产权益D.建筑物结构E.土地开发程度
三、判断题（每题2分，共10题）
1.房地产估价的本质是评估房地产的价值而不是价格。（）
2.市场法的理论依据是替代原理。（）
3.成本法中的折旧是指会计上的折旧。（）
4.收益法中，报酬率与投资风险正相关。（）
5.房地产估价报告只能由注册房地产估价师签字。（）
6.房地产价格是由房地产的供给和需求共同决定的。（）
7.假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。（）
8.房地产区位优劣对其价值价格有重要影响。（）
9.长期趋势法可以用于预测房地产未来价格。（）
10.比较法中，房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。（）
四、简答题（每题5分，共4题）
1.简述市场法估价的操作步骤。
2.成本法估价中建筑物折旧的类型有哪些？
3.收益法估价中确定报酬率的方法有哪些？
4.房地产估价报告应包含哪些内容？
五、讨论题（每题5分，共4题）
1.讨论在当前房地产市场环境下，如何准确运用收益法进行商业房地产估价。
2.分析市场法和成本法在不同类型房地产估价中的适用性及局限性。
3.探讨房地产估价中如何应对特殊情况，如存在租赁权的房地产估价。
4.阐述房地产估价师应具备的职业道德和专业素养对行业的重要性。
答案
一、单项选择题
1.A2.C3.C4.B5.C6.C7.C8.B9.C10.C
二、多项选择题
1.ABC2.ABC3.ABCDE4.ACD5.ABDE6.ABCDE7.ABCD8.ABC9.ABCD10.ABDE
三、判断题
1.√2.√3.×4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√
四、简答题
1.选取可比实例；建立比较基础；交易情况修正；市场状况调整；房地产状况调整；求取比准价格。
2.物质折旧、功能折旧、外部折旧。
3.市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法。
4.封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告等。
五、讨论题
1.需准确分析当前市场租金水平、空置率等，合理确定收益期和收益流，结合市场风险确定合适报酬率。
2.市场法适用于交易活跃的房地产，局限性在于可比实例难选取；成本法适用于新开发或特殊房地产，局限是未考虑市场供求。
3.要明确租赁权对价值的影响，分析租金合理
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