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乡村振兴背景下农村闲置宅基地盘活模式

引言

乡村振兴战略的核心在于激活农村资源要素，推动城乡融合发展。作为农村土地资源的重要组成部分，宅基地不仅承载着农民的居住需求，更是乡村空间重构与产业升级的关键载体。近年来，随着城镇化进程加速，大量农村人口向城镇转移，农村宅基地闲置现象日益突出。据相关调研估算，全国农村闲置宅基地规模已超过千万亩，部分地区闲置率甚至高达30%以上。这些闲置的宅基地既造成土地资源的浪费，也制约了乡村产业发展和农民财产性收入增长。如何通过创新模式盘活闲置宅基地，成为当前乡村振兴实践中亟待破解的课题。本文将围绕闲置宅基地盘活的现状、典型模式、实践挑战及优化路径展开系统探讨，为乡村振兴背景下的土地资源高效利用提供参考。

一、农村闲置宅基地的现状与盘活意义

（一）闲置宅基地的成因与表现

农村宅基地闲置是多重因素叠加的结果。从人口流动看，城镇化进程中大量青壮年劳动力进城务工、落户，导致农村“空心化”加剧，部分村庄出现“人走屋空”现象，老旧房屋长期无人居住；从居住观念转变看，农民对住房条件的需求升级，新建住房多向交通便利的村边或公路沿线集中，原有的村内老宅逐渐被遗弃；从管理机制看，早期宅基地审批“重分配、轻退出”，缺乏有效的闲置宅基地回收与再利用机制，部分农户因“一户多宅”或“建新不拆旧”形成闲置。这些闲置宅基地主要表现为三类形态：一是完全废弃的“空心房”，房屋破败、院墙坍塌，长期无人维护；二是季节性闲置的“候鸟房”，仅在春节、农忙等特定时段有人居住；三是产权清晰但缺乏利用方向的“沉默资产”，农户持有但不知如何转化为收益。

（二）盘活闲置宅基地的现实意义

盘活闲置宅基地对乡村振兴具有多重价值。从经济层面看，通过市场化手段激活宅基地的资产属性，既能增加农民的租金、分红等财产性收入，又能为乡村产业（如民宿、文化工坊、特色种植）提供空间载体，促进农村一二三产业融合；从社会层面看，闲置宅基地的整理与利用有助于改善村庄风貌，减少“空心村”带来的公共服务资源浪费，增强村民对家乡的认同感；从生态层面看，对闲置宅基地的有序改造可避免无序扩张占用耕地，促进土地集约利用，符合“山水林田湖草沙”系统治理的要求；从制度层面看，盘活实践能为宅基地“三权分置”（所有权、资格权、使用权）改革提供实践样本，推动农村土地制度创新。

二、乡村振兴背景下闲置宅基地的主要盘活模式

（一）文旅融合型：打造乡村特色体验空间

文旅融合是当前最具活力的盘活模式之一，其核心是依托乡村自然景观、文化遗产或特色产业，将闲置宅基地改造为民宿、文化展馆、非遗工坊等文旅载体。例如，某山区村庄利用闲置的石砌老房，保留原有的木梁、青瓦等传统建筑元素，改造为“山居民宿”，配套开发徒步路线、农事体验活动，吸引城市游客。这种模式的优势在于：一是能充分挖掘乡村的文化价值，实现“老房子”与“新体验”的结合；二是带动餐饮、手工艺、农产品销售等关联产业发展，形成“一业带多业”的效应；三是村民可通过房屋出租、参与经营等方式获得稳定收入。但需注意，该模式对区位条件要求较高，更适合临近景区、交通便利或具有独特文化资源的村庄，且需避免同质化竞争，注重差异化定位。

（二）集体统筹型：推动经营性建设用地入市

在符合国土空间规划和用途管制的前提下，村集体通过统一收储、整理闲置宅基地，将其转化为集体经营性建设用地，以出让、租赁、入股等方式引入社会资本，是另一种重要模式。例如，某城郊村将分散的闲置宅基地整合为连片地块，通过公开招标引入企业建设乡村综合体，包含农产品加工车间、电商直播基地和游客服务中心。村集体以土地使用权入股，每年获得固定分红；企业负责投资运营，解决村民就业；农户则通过土地流转获得一次性补偿或长期租金。这种模式的优势在于：一是通过集体统筹实现土地集约化利用，提升资源配置效率；二是村集体作为主体参与，能更好地协调村民利益，避免个体谈判的分散性；三是引入外部资本解决了单家独户改造的资金瓶颈。但需注意，集体统筹需建立在村民充分参与的基础上，需通过村民代表大会等形式保障知情权、决策权，避免“少数人决策”引发矛盾。

（三）村民自主型：发展家庭微产业

对于不愿流转或缺乏外部资本介入的村庄，村民自主改造闲置宅基地发展家庭微产业是更“接地气”的模式。例如，有的农户将闲置的正房改造为农产品直播间，厢房作为仓储空间，院子用于展示特色手工艺品；有的将老宅改造成“家庭农场接待站”，为周边采摘园的游客提供餐饮、休息服务；还有的利用宅基地的边角地种植特色花卉、草药，既美化环境又增加收入。这种模式的优势在于：一是门槛低、灵活性强，村民可根据自身能力和资源选择改造方向；二是保留了“农”的底色，避免过度商业化对乡村原真性的破坏；三是能激发村民的主体意识，形成“自己的家园自己建”的内生动力。但需注意，村民自主改造需加强技术指导和规范管理