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2025年房地产经纪人查封登记与拍卖成交确认专题试卷及解析

2025年房地产经纪人查封登记与拍卖成交确认专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《不动产登记暂行条例》，法院对不动产进行查封登记时，登记机构应如何处理？

A、直接办理查封登记，无需通知权利人

B、在收到法院协助执行通知书后办理查封登记

C、要求权利人同意后方可办理查封登记

D、先进行实地勘察再决定是否办理查封登记

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《不动产登记暂行条例》规定，登记机构在收到法院的协助执行通知书后，应当依法办理查封登记，无需权利人同意。A选项错误，因为查封登记必须基于法院的协助执行通知书；C选项错误，查封登记是司法行为，不需要权利人同意；D选项错误，登记机构没有实地勘察的职责，只需依据法院文书办理。知识点：查封登记的法律依据和程序。易错点：混淆查封登记与一般登记的程序差异。

2、在房地产拍卖过程中，拍卖成交确认书的签署主体通常是？

A、买受人与拍卖师

B、买受人与委托人

C、买受人与拍卖人

D、买受人与法院

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《拍卖法》规定，拍卖成交后，买受人与拍卖人应当签署成交确认书。A选项错误，拍卖师是拍卖人的代表，但签署主体是拍卖人；B选项错误，委托人不是签署主体；D选项错误，法院只在司法拍卖中参与，但签署主体仍是拍卖人。知识点：拍卖成交确认书的签署主体。易错点：混淆拍卖人与委托人的角色。

3、下列哪项不属于查封登记的法律效力？

A、限制被查封不动产的转让

B、禁止被查封不动产的抵押

C、导致被查封不动产的所有权转移

D、冻结被查封不动产的权属变更

【答案】C

【解析】正确答案是C。查封登记的效力是限制不动产的处分权，但不导致所有权转移。A、B、D选项均属于查封登记的效力范围。知识点：查封登记的法律效力。易错点：误以为查封会导致所有权转移。

4、司法拍卖中，买受人逾期支付拍卖价款的，拍卖人可以采取的措施是？

A、直接解除拍卖合同

B、要求买受人支付违约金

C、重新拍卖

D、没收保证金

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，买受人逾期支付价款的，法院可以重新拍卖。A、B、D选项均不符合法律规定。知识点：司法拍卖中买受人违约的处理。易错点：混淆民事拍卖与司法拍卖的违约处理方式。

5、查封登记的期限通常为？

A、1年

B、2年

C、3年

D、5年

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封期限不得超过3年。知识点：查封登记的期限。易错点：混淆查封期限与诉讼时效。

6、拍卖成交确认书的核心作用是？

A、证明拍卖程序的合法性

B、确认买受人的竞买资格

C、确认拍卖成交的法律事实

D、作为不动产登记的依据

【答案】C

【解析】正确答案是C。拍卖成交确认书的核心作用是确认拍卖成交的法律事实。A、B、D选项均不是其核心作用。知识点：拍卖成交确认书的作用。易错点：混淆证明文件与确认文件的区别。

7、下列哪项不属于查封登记的解除条件？

A、查封期限届满

B、法院解除查封的裁定

C、权利人提供担保

D、买受人支付全部价款

【答案】D

【解析】正确答案是D。买受人支付全部价款是拍卖成交的条件，与查封登记的解除无关。A、B、C选项均属于查封登记的解除条件。知识点：查封登记的解除条件。易错点：混淆拍卖成交与查封解除的条件。

8、司法拍卖中，不动产过户登记的依据是？

A、拍卖成交确认书

B、法院的执行裁定书

C、拍卖公告

D、买受人的付款凭证

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《不动产登记暂行条例》，司法拍卖的不动产过户登记需依据法院的执行裁定书。A、C、D选项均不是过户登记的直接依据。知识点：司法拍卖不动产过户的依据。易错点：混淆拍卖成交确认书与执行裁定书的效力。

9、查封登记对不动产租赁关系的影响是？

A、自动解除租赁合同

B、不影响已成立的租赁关系

C、禁止新的租赁合同

D、要求承租人搬离

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》，查封登记不影响已成立的租赁关系。A、C、D选项均不符合法律规定。知识点：查封登记对租赁关系的影响。易错点：误以为查封会自动解除租赁合同。

10、拍卖成交确认书的生效时间是？

A、拍卖开始时

B、拍卖结束时

C、签署时

D、付款时

【答案】C

【解析】正确答案是C。拍卖成交确认书自签署时生效。A、B、D选项均不是其生效时间。知识点：拍卖成交确认书的生效时间。易错点：混淆拍卖结束与签署确认书的时间点。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、查封登记的法律效力包括？

A、限制不动产转让

B、禁止不动产抵押

C、冻结权属变更

D、导致所有权转移

E、禁止不