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2025年房地产经纪人产权过户中的产权瑕疵案例专题试卷及解析

2025年房地产经纪人产权过户中的产权瑕疵案例专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在产权过户过程中，若发现房屋存在未解除的抵押登记，该产权瑕疵属于哪一类？

A、权利瑕疵

B、物理瑕疵

C、程序瑕疵

D、法律瑕疵

【答案】A

【解析】正确答案是A。权利瑕疵指房屋所有权或使用权受到限制，如抵押、查封等情形。B项物理瑕疵指房屋结构或质量问题；C项程序瑕疵指过户流程中的手续问题；D项法律瑕疵是广义概念，本题中A项更具体。知识点：产权瑕疵分类。易错点：容易将权利瑕疵与法律瑕疵混淆。

2、张三购买李四的房屋时，发现该房屋被法院查封，此时正确的处理方式是？

A、直接签订买卖合同

B、要求李四解除查封后再交易

C、向法院申请强制过户

D、降低房价后继续交易

【答案】B

【解析】正确答案是B。查封期间房屋无法办理过户，必须先解除查封。A项违法；C项需先解决查封问题；D项不能解决过户障碍。知识点：查封房产交易限制。易错点：忽视查封对过户的绝对禁止性。

3、产权过户中发现房屋存在多个共有人，但部分共有人未签字，该合同效力如何？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、效力待定

【答案】D

【解析】正确答案是D。部分共有人未签字时合同效力待定，需全体共有人追认。A项错误；B项需符合法定无效情形；C项可撤销需欺诈等情形。知识点：共有房产交易规则。易错点：混淆效力待定与无效。

4、房屋产权证登记面积与实际面积不符，该瑕疵属于？

A、权利瑕疵

B、物理瑕疵

C、登记瑕疵

D、程序瑕疵

【答案】C

【解析】正确答案是C。登记瑕疵指登记信息与实际情况不符。A项涉及权利限制；B项是实体问题；D项是流程问题。知识点：产权登记瑕疵类型。易错点：将面积问题误认为物理瑕疵。

5、产权过户中发现房屋存在未缴纳的土地出让金，该费用应由谁承担？

A、买方

B、卖方

C、双方协商

D、政府

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地出让金是卖方取得产权时应缴费用，通常由卖方承担。A项无依据；C项需合同约定；D项政府不承担。知识点：土地出让金承担规则。易错点：忽视历史遗留问题的责任归属。

6、房屋存在租赁合同且租期未届满，买方能否要求租客搬离？

A、可以

B、不可以

C、需补偿租客

D、需法院判决

【答案】B

【解析】正确答案是B。买卖不破租赁，买方需继续履行租赁合同。A项违法；C项需协商；D项诉讼无依据。知识点：租赁权对抗力。易错点：忽视买卖不破租赁原则。

7、产权过户中发现房屋存在未解决的继承纠纷，该瑕疵属于？

A、权利瑕疵

B、物理瑕疵

C、程序瑕疵

D、登记瑕疵

【答案】A

【解析】正确答案是A。继承纠纷导致产权归属不明，属于权利瑕疵。B项是实体问题；C项是流程问题；D项是登记信息错误。知识点：继承房产交易限制。易错点：将纠纷误认为程序问题。

8、房屋被纳入拆迁范围但未公告，买方能否主张撤销合同？

A、可以

B、不可以

C、需补偿

D、需协商

【答案】B

【解析】正确答案是B。未公告的拆迁计划不影响合同效力。A项需法定事由；C项无依据；D项非必须。知识点：拆迁对交易的影响。易错点：夸大未公告拆迁的法律效力。

9、产权过户中发现房屋存在未办理的产权证，该瑕疵属于？

A、权利瑕疵

B、物理瑕疵

C、程序瑕疵

D、登记瑕疵

【答案】C

【解析】正确答案是C。未办产权证是程序未完成。A项涉及权利限制；B项是实体问题；D项是登记信息错误。知识点：产权证办理程序。易错点：将程序问题误认为权利问题。

10、房屋存在未解除的司法查封，买方能否要求卖方承担违约责任？

A、可以

B、不可以

C、需协商

D、需诉讼

【答案】A

【解析】正确答案是A。卖方应保证产权清晰，查封导致无法过户构成违约。B项错误；C项非必须；D项是救济途径。知识点：卖方权利担保义务。易错点：忽视违约责任的法定性。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、产权过户中常见的权利瑕疵包括？

A、抵押登记

B、查封

C、租赁

D、继承纠纷

E、面积不符

【答案】A、B、D

【解析】A、B、D项均涉及权利限制或归属不明。C项租赁不影响过户；E项是登记瑕疵。知识点：权利瑕疵类型。易错点：将租赁误认为权利瑕疵。

2、产权过户中需要审查的文件包括？

A、产权证

B、身份证

C、婚姻证明

D、租赁合同

E、水电费单

【答案】A、B、C

【解析】A、B、C项是法定必要文件。D项租赁合同非必要；E项水电费单与产权无关。知识点：过户文件审查。易错点：忽视婚姻证明的重要性。

3、房屋存在多个共有人时，过户需满足哪些条件？

A、全体共有人同意

B、部分共有人同意

C、按份共有人多数同意

D、共同共有人全体同意

E、法院判决

【答案】A、D、E

【解析】A、D