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2025年房地产经纪人成本法在估价体系中的定位专题试卷及解析

2025年房地产经纪人成本法在估价体系中的定位专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产估价方法体系中，成本法最适用于下列哪类房地产的估价？

A、商业繁华地段的写字楼

B、具有特殊保护价值的古建筑

C、市场交易频繁的普通住宅

D、设计独特、缺乏可比实例的工业厂房

【答案】D

【解析】正确答案是D。成本法的理论基础是“替代原理”，即房地产的价值取决于重新购建该房地产所需的成本。该方法特别适用于：①市场交易不活跃、可比案例缺乏的房地产；②设计独特、功能特殊的房地产，如工业厂房、学校、医院等；③新近开发或计划开发的房地产。选项A、C中提到的写字楼和普通住宅，市场交易活跃，更适合采用市场比较法。选项B的古建筑，其价值更多体现在历史、文化、艺术价值上，而非建造成本，成本法难以准确评估其市场价值。知识点：成本法的适用范围与局限性。易错点：容易混淆成本法与市场比较法的适用对象，误认为成本法适用于所有类型的房地产。

2、运用成本法评估房地产价值时，其核心价值构成是？

A、土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

B、土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧

C、建筑物建造成本+专业人员费用+利息+利润

D、基准地价+宗地修正+建筑物现值

【答案】B

【解析】正确答案是B。成本法的基本公式是：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧。这个公式清晰地表达了成本法的核心价值构成，即从“重置”的角度出发，考虑了土地和建筑物的全新成本，并扣除因时间流逝、功能落后等原因造成的建筑物价值损耗。选项A描述的是房地产开发项目总投资的构成，包含了开发利润，这是从开发商角度看的成本，不完全等同于估价中的成本。选项C仅描述了建筑物部分的成本构成，忽略了土地部分。选项D是基准地价修正法的思路，属于市场比较法的一种衍生方法，而非成本法。知识点：成本法的基本公式与价值构成。易错点：容易将房地产开发成本与估价中的“重新购建价格”概念混淆，后者是假设在估价时点重新开发所需的社会平均成本。

3、在成本法中，确定建筑物重新购建价格时，采用“重建价格”与“重置价格”的主要区别在于？

A、重建价格考虑了折旧，而重置价格未考虑

B、重建价格是基于当前的材料、工艺和设计，而重置价格是复制原建筑

C、重建价格是复制原建筑所需的成本，而重置价格是使用现代材料和技术建造一个功能等效建筑的成本

D、重建价格适用于新建筑，重置价格适用于旧建筑

【答案】C

【解析】正确答案是C。重建价格（ReproductionCost）是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。重置价格（ReplacementCost）是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。核心区别在于“复制原样”还是“功能等效”。选项A错误，两者都是在全新状态下的成本，均不含折旧。选项B的描述正好相反。选项D不准确，两者均可用于评估新旧建筑，选择哪个取决于建筑物的独特性、资料可获得性以及估价目的。知识点：重新购建价格的两种类型：重建价格与重置价格。易错点：容易混淆“重建”和“重置”的定义，关键在于理解“复制”与“替代”的区别。

4、成本法估价中的“建筑物折旧”是指？

A、建筑物因使用造成的物理磨损

B、建筑物价值的减损，包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

C、建筑物会计账面上的累计折旧

D、建筑物市场价格低于其重置成本的部分

【答案】B

【解析】正确答案是B。房地产估价中的“折旧”是一个经济学概念，指建筑物价值相对于其重新购建价格的减损额。它由三部分构成：①物质折旧（PhysicalDepreciation），即物理磨损和自然老化；②功能折旧（FunctionalObsolescence），即设计、材料、技术等过时导致的效用降低；③经济折旧（EconomicObsolescence），即建筑物自身以外的各种不利因素（如环境恶化、政策变化）造成的价值损失。选项A仅描述了物质折旧，不全面。选项C是会计学概念，是基于历史成本的摊销，与估价中的市场价值减损不同。选项D描述的是折旧的结果，而非其内涵。知识点：建筑物折旧的类型与内涵。易错点：将估价中的“折旧”与会计“折旧”混为一谈，或仅理解为物理磨损。

5、当房地产市场处于供不应求的繁荣期时，单纯采用成本法评估出的房地产价值最可能？

A、高于市场价值

B、等