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2025年房地产经纪人价格评估模型构建专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人价格评估模型构建专题试卷及解析

2025年房地产经纪人价格评估模型构建专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产价格评估中，市场比较法的核心理论基础是什么？

A、替代原则

B、预期收益原则

C、供需平衡原则

D、最高最佳使用原则

【答案】A

【解析】正确答案是A。市场比较法的核心是替代原则，即在同一市场上效用相近

的房地产价格会相互影响和趋同。B选项预期收益原则是收益法的理论基础；C选项供

需平衡原则是所有评估方法都需要考虑的宏观因素；D选项最高最佳使用原则是评估

的前提条件之一。知识点：房地产评估三大基本方法的理论基础。易错点：容易将最高

最佳使用原则与市场比较法的核心原则混淆。

2、在构建价格评估模型时，区位因素通常不包括以下哪项？

A、交通便捷度

B、周边配套设施

C、建筑结构类型

D、环境质量

【答案】C

【解析】正确答案是C。区位因素主要指房地产所在位置的相关特征，包括交通、配

套、环境等。建筑结构类型属于个别因素，是建筑物本身的特征。知识点：房地产评估

中的区位因素与个别因素的区分。易错点：容易将建筑物的物理特征误归为区位因素。

3、收益法评估中，资本化率的确定最直接受到哪个因素影响？

A、建筑物折旧率

B、市场租金水平

C、无风险利率

D、土地取得成本

【答案】C

【解析】正确答案是C。资本化率本质上是投资回报率，其确定基础是无风险利率

加上风险溢价。A选项影响的是收益法中的折现计算；B选项影响的是预期收益；D选

项是成本法的考虑因素。知识点：收益法中资本化率的构成要素。易错点：容易混淆资

本化率与折现率的概念。

4、在房地产价格评估模型中，”Hedonic模型”主要用于分析什么？

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A、时间序列价格变化

B、各特征对价格的贡献度

C、市场供需关系

D、投资回报率

【答案】B

【解析】正确答案是B。特征价格模型(Hedonic模型)通过回归分析，量化房地产

各项特征对价格的影响程度。A选项是时间序列分析的内容；C选项是供需模型的分

析对象；D选项是收益法的分析重点。知识点：现代房地产评估中的计量经济学模型应

用。易错点：容易将特征价格模型与一般回归模型混淆。

5、成本法评估时，建筑物折旧通常不包括哪种类型？

A、物理折旧

B、功能折旧

C、经济折旧

D、会计折旧

【答案】D

【解析】正确答案是D。房地产评估中的折旧分为物理、功能和经济三类，会计折

旧是财务会计概念，不直接用于评估。知识点：成本法中折旧的分类。易错点：容易将

会计折旧与评估折旧概念混淆。

6、在构建评估模型时，“可比实例”的选择标准不包括？

A、交易日期接近

B、区位条件相似

C、面积大小相同

D、用途性质一致

【答案】C

【解析】正确答案是C。可比实例要求区位、用途、交易时间等主要特征相似，但

面积大小可以存在合理差异，通过系数调整。知识点：市场比较法中可比实例的选择标

准。易错点：过于机械地要求所有特征都相同。

7、房地产价格评估中的”基准地价”主要用于？

A、具体宗地评估

B、区域地价水平参考

C、税收计算依据

D、抵押贷款价值

【答案】B

【解析】正确答案是B。基准地价反映的是区域平均地价水平，主要作为评估参考

和宏观调控工具。A选项需要进一步修正；C选项有专门的计税价格；D选项需要专门

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评估。知识点：基准地价的功能定位。易错点：容易混淆基准地价与宗地地价的关系。

8、在评估模型中，“容积率”属于哪类影响因素？

A、区位