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2025年房地产经纪人个人住房贷款抵押登记办理实务专题试卷及解析

2025年房地产经纪人个人住房贷款抵押登记办理实务专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在个人住房贷款抵押登记中，抵押权设立的时间是？

A、贷款合同签订之日

B、抵押合同签订之日

C、抵押登记完成之日

D、房屋交付之日

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》规定，不动产抵押权自登记时设立。抵押登记完成之日才是抵押权正式设立的时间。A选项贷款合同签订仅表明债权债务关系成立；B选项抵押合同签订仅表明抵押合同关系成立；D选项房屋交付与抵押权设立无关。知识点：抵押权设立要件。易错点：混淆合同生效与物权设立的时间节点。

2、办理抵押登记时，必须提交的核心文件是？

A、购房发票

B、借款人收入证明

C、不动产权证书

D、开发商资质证明

【答案】C

【解析】正确答案是C。不动产权证书是办理抵押登记的核心权属证明文件，缺少该文件无法办理抵押登记。A选项购房发票是交易凭证，非抵押登记必需；B选项收入证明是贷款审批材料，非抵押登记材料；D选项开发商资质证明与抵押登记无关。知识点：抵押登记材料清单。易错点：混淆贷款审批材料与抵押登记材料。

3、抵押登记注销的原因不包括？

A、贷款已结清

B、抵押物灭失

C、抵押权人放弃抵押权

D、借款人失业

【答案】D

【解析】正确答案是D。借款人失业与抵押登记注销无直接法律关系。A选项贷款结清是注销抵押登记的常见原因；B选项抵押物灭失导致抵押权消灭；C选项抵押权人放弃抵押权可申请注销。知识点：抵押权消灭情形。易错点：将借款人经济状况变化与抵押权消灭混为一谈。

4、个人住房贷款抵押登记的办理机构是？

A、商业银行

B、住房公积金管理中心

C、不动产登记中心

D、房地产经纪人协会

【答案】C

【解析】正确答案是C。不动产登记中心是法定的抵押登记办理机构。A选项商业银行是抵押权人；B选项住房公积金管理中心是公积金贷款管理机构；D选项房地产经纪人协会是行业自律组织。知识点：抵押登记办理主体。易错点：混淆贷款机构与登记机构。

5、抵押登记完成后，登记机构向抵押权人颁发的文件是？

A、他项权利证书

B、不动产权证书

C、贷款合同

D、抵押合同

【答案】A

【解析】正确答案是A。他项权利证书是证明抵押权设立的法定文件。B选项不动产权证书由产权人持有；C选项贷款合同是债权凭证；D选项抵押合同是设立抵押权的协议。知识点：抵押权证明文件。易错点：混淆产权证书与他项权利证书。

6、办理抵押登记时，抵押物价值评估的目的是？

A、确定房屋交易价格

B、计算贷款额度

C、评估房屋折旧

D、核定税费

【答案】B

【解析】正确答案是B。抵押物价值评估主要用于确定贷款额度，通常不超过评估价的70%。A选项交易价格由买卖双方协商；C选项折旧评估非抵押登记目的；D选项税费核定有专门标准。知识点：抵押物评估作用。易错点：混淆评估目的。

7、抵押登记信息变更时，需办理变更登记的情形是？

A、借款人更换工作

B、抵押物地址变更

C、贷款利率调整

D、还款方式变更

【答案】B

【解析】正确答案是B。抵押物地址变更属于抵押登记内容变更，需办理变更登记。A、C、D选项均属贷款合同内容变更，与抵押登记无关。知识点：抵押登记变更情形。易错点：混淆贷款合同变更与抵押登记变更。

8、个人住房贷款抵押登记的法定期限是？

A、贷款发放后30日内

B、抵押合同签订后10日内

C、房屋交付后60日内

D、无明确期限规定

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据规定，抵押权人应在贷款发放后30日内办理抵押登记。B选项抵押合同签订后无此要求；C选项房屋交付与抵押登记无关；D选项错误，有明确期限。知识点：抵押登记时限。易错点：忽视法定办理期限。

9、抵押登记费用通常由？

A、借款人承担

B、贷款银行承担

C、买卖双方分担

D、政府补贴

【答案】A

【解析】正确答案是A。抵押登记费用通常由借款人承担。B选项贷款银行不承担；C选项买卖双方分担适用于交易登记；D选项政府补贴无此规定。知识点：抵押登记费用承担。易错点：混淆交易登记与抵押登记费用承担方。

10、抵押登记信息查询的主体不包括？

A、抵押权人

B、抵押人

C、任意社会公众

D、司法机关

【答案】C

【解析】正确答案是C。任意社会公众无权查询抵押登记信息。A、B选项是当事人；D选项司法机关依法查询。知识点：抵押登记信息查询权限。易错点：忽视信息查询的法定限制。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、办理抵押登记需提交的材料包括？

A、抵押合同

B、不动产权证书

C、借款人身份证明

D、贷款合同

E、购房合同

【答案】A、B、C、D

【解析】A、B、C、D选项均为抵押登记必需材料。E选项购房合同是交易材料，非抵押登记必需。知识