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2025年房地产经纪人房屋面积与销售风险控制专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房屋面积与销售风险控制专题试卷及

解析

2025年房地产经纪人房屋面积与销售风险控制专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《房产测量规范》，以下哪部分不计入房屋建筑面积？

A、套内墙体面积

B、阳台

C、未封闭的挑廊

D、独立烟囱

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《房产测量规范》GB/T17986.12000的规定，独立烟

囱、亭、塔、罐、池、地下人防干支线等不计算建筑面积。A选项套内墙体面积是套内

建筑面积的组成部分；B选项阳台，无论是封闭与否都按一定规则计算面积；C选项未

封闭的挑廊按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。知识点：房屋建筑面积的计算

规则。易错点：容易混淆哪些构筑物或附属设施需要计算面积，特别是阳台、走廊等，

容易忽略其封闭状态对计算方式的影响。

2、房地产经纪人在进行房源核验时，发现该房屋存在在建工程抵押，这属于哪一

类销售风险？

A、产权风险

B、资金风险

C、法律风险

D、市场风险

【答案】A

【解析】正确答案是A。产权风险指房屋所有权存在瑕疵、受限或不清的情况，如

查封、抵押、冻结等。在建工程抵押意味着该房产的权利受到限制，无法顺利办理过户，

属于典型的产权风险。B选项资金风险主要指交易资金支付、监管过程中的风险；C选

项法律风险范围更广，但产权风险是法律风险中最核心和常见的一种，A选项更具体；

D选项市场风险指因市场价格波动、政策变化等导致的风险。知识点：房地产销售风险

的分类。易错点：容易将产权风险与法律风险混淆，产权风险是法律风险的具体表现形

式，在涉及抵押、查封等问题时，应优先归为产权风险。

3、客户询问一套高层住宅的得房率，经纪人回答为75%。这里的“得房率”指的是

什么？

A、套内建筑面积与建筑面积的比率

B、套内使用面积与建筑面积的比率

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C、套内使用面积与套内建筑面积的比率

D、公摊面积与套内建筑面积的比率

【答案】A

【解析】正确答案是A。得房率是购房中非常关心的一个指标，其计算公式为：得

房率=(套内建筑面积/建筑面积)×100%。套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙

体面积和阳台建筑面积。B选项是使用率，不是得房率；C选项是套内有效使用率的体

现；D选项是公摊系数的概念。知识点：得房率、使用率、公摊系数等专业术语的定义

与计算。易错点：得房率和使用率（或称实用率）是两个极易混淆的概念，得房率包含

套内墙体面积，而使用率不包含，因此得房率通常高于使用率。

4、在二手房交易过程中，为规避“一房二卖”的风险，最有效的法律措施是？

A、签订详细的房屋买卖合同

B、进行房屋网签

C、支付大额定金

D、尽快办理不动产转移登记

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消

灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，办理不动产转移登记（过

户）是确认房屋所有权归属的根本依据，是杜绝“一房二卖”最根本、最有效的措施。A

选项签订合同是债权行为，不能对抗善意第三人；B选项网签是行政监管手段，能有效

锁定房源，但法律效力不及登记；C选项支付定金是担保方式，但无法阻止卖家再将房

屋卖给他人并完成过户。知识点：不动产登记的效力及交易风险防范。易错点：认为网

签或合同就能完全保障权利，忽略了物权登记的最终决定性作用。

5、经纪人带客户看房时，发现房屋实际状况与产权证附图不一致，客厅的一部分

被业主改造成了独立的房间。这种行为可能带来的主要风险是？

A、房屋结构安全风险

B、无法办理银行贷款

C、办理过户时被要求恢复原状

D、未来物业费增加

【答案】C

【解析】正确答案是C。房屋产权证附图是房屋所有权的法定凭证之一，实际状况

与附图不符属于“附有违