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2025年房地产经纪人个人转让“小产权房”等特殊性质房产的税务风险分析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人个人转让“小产权房”等特殊性质房产的税务风险分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在促成“小产权房”交易时，最核心的税务风险源于什么？

A、交易价格过高导致增值税增加

B、买卖双方信息不对称

C、“小产权房”产权不合法，无法办理正常过户和税务申报

D、经纪人佣金收入未足额纳税

【答案】C

【解析】正确答案是C。“小产权房”的核心问题是其土地性质为集体土地，未缴纳土地出让金，未取得国家颁发的房屋所有权证，因此其转让行为不受法律保护，也无法在税务部门进行正常的产权变更和纳税申报。A选项，虽然交易价格影响税额，但不是根本风险；B选项是普遍市场现象，非核心税务风险；D选项是经纪人自身的税务问题，而非交易本身的特殊房产税务风险。知识点：特殊房产的合法性是税务处理的前提。易错点：将普遍的税务问题与特殊房产的根本性法律风险混淆。

2、个人转让“小产权房”，在现行税法体系下，其收入性质通常被认定为？

A、财产转让所得

B、生产经营所得

C、偶然所得

D、不构成合法应税收入

【答案】D

【解析】正确答案是D。由于“小产权房”转让合同被认定为无效，其交易行为不受法律保护，因此从严格的法律意义上讲，该笔收入不属于合法的财产转让所得，税务机关难以对其按“财产转让所得”征税。但这并不意味着没有风险，税务机关可能依据其他规定（如实质课税原则）进行核定征收或追究其他责任。A、B、C选项都是税法明确规定的合法所得类型，而“小产权房”转让收入不具备合法性前提。知识点：应税收入的合法性前提。易错点：认为只要有金钱流入就必然构成某项应税所得，忽视了所得来源的合法性。

3、房地产经纪人向客户推荐购买“小产权房”时，若因房产性质导致客户无法过户并产生经济损失，经纪人可能面临的主要法律责任是？

A、偷税漏税的连带责任

B、民事上的欺诈或重大过失赔偿责任

C、刑事上的合同诈骗罪

D、行政上的吊销执照

【答案】B

【解析】正确答案是B。经纪人作为专业中介，有义务告知房产的真实性质和风险。如果故意隐瞒或未尽到审慎告知义务，导致客户基于错误认识做出购买决策并遭受损失，客户可以提起民事诉讼，要求经纪人承担欺诈或重大过失的赔偿责任。A选项，税务责任是买卖双方的，经纪人一般不承担连带责任，除非参与了虚假申报；C选项，合同诈骗罪要求以非法占有为目的，经纪人通常是为赚取佣金，主观恶性不同；D选项，吊销执照是行政处罚，通常在造成严重后果或屡次违规时适用，民事赔偿是更直接的责任。知识点：房地产经纪人的告知义务和民事责任。易错点：将不同性质的法律责任（民事、刑事、行政）混淆。

4、对于在集体土地上建造的“乡产权房”，个人转让时涉及的印花税，其处理方式通常是？

A、按“产权转移书据”正常贴花完税

B、因无法办理产权登记，税务机关不予征收印花税

C、由买方单方缴纳

D、按交易金额的一定比例核定征收

【答案】B

【解析】正确答案是B。印花税的征税对象是应税凭证，如“产权转移书据”。由于“乡产权房”无法在不动产登记中心办理产权转移手续，也就无法取得法律认可的“产权转移书据”，因此缺乏贴花的合法凭证基础，税务机关通常不会对此类交易征收印花税。A选项，前提是合法的产权转移；C选项，印花税的纳税义务人是买卖双方，并非单方；D选项，核定征收通常是在有纳税义务但账证不健全的情况下适用，而这里首先面临的是纳税义务是否成立的问题。知识点：印花税的应税凭证要件。易错点：认为只要有交易行为就必须缴纳印花税，忽视了税法对凭证形式的特定要求。

5、个人转让通过继承取得的、但原为“小产权房”性质的房产，其税务风险主要在于？

A、继承环节需要缴纳高额的遗产税（中国尚未开征）

B、再次转让时，成本扣除难以被税务机关认可

C、继承环节的契税税率高于正常买卖

D、需要缴纳个人所得税，但没有合法的扣除项目

【答案】B

【解析】正确答案是B。虽然房产通过继承方式取得，但其“小产权”的根本属性未变。当继承人未来试图转让该房产时，税务机关在计算其个人所得税时，对于其“财产原值”（即继承取得时的价值）的认定会非常困难，因为该房产没有合法的购置凭证和登记价值。税务机关可能不予认可其自行申报的成本，导致需要全额征税，税负极重。A选项，中国目前没有遗产税；C选项，法定继承人继承土地、房屋权属，免征契税；D选项，虽然存在纳税风险，但核心问题是成本扣除，而非没有扣除项目。知识点：财产转让所得中“财产原值”的确定。易错点：关注了继承环节的税收，而忽视了未来再次转让时更大的税务隐患。

6、房地产经纪人在业务中遇到“回迁房”交易，相较于商品房，其特殊的税务风险点通常是？

A、回迁房交易必须缴纳更高的增值税

B、