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2025年房地产经纪人土地增值税与保障性住房专题试卷及解析

2025年房地产经纪人土地增值税与保障性住房专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据我国现行税法，土地增值税的纳税人是指？

A、转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人

B、购买房产的个人

C、出租房产的单位和个人

D、继承房产的个人

【答案】A

【解析】正确答案是A。土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。选项B、C、D所述行为均不属于土地增值税的征税范围。知识点：土地增值税的纳税主体。易错点：容易将所有与房地产相关的行为都误认为是土地增值税的征税对象，如购买、出租、继承等行为均不征收土地增值税。

2、下列哪项不属于土地增值税的扣除项目？

A、取得土地使用权所支付的金额

B、房地产开发成本

C、与转让房地产有关的税金

D、企业年度利润

【答案】D

【解析】正确答案是D。土地增值税法规定的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。企业年度利润是企业所得税的核算对象，与土地增值税的计算无关。知识点：土地增值税的扣除项目。易错点：容易混淆不同税种的扣除项目，特别是将企业所得税中的概念误用于土地增值税。

3、保障性住房通常不包括以下哪种类型？

A、廉租住房

B、经济适用住房

C、公共租赁住房

D、高档别墅

【答案】D

【解析】正确答案是D。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房等构成。高档别墅属于市场化商品住房，面向高收入群体，不属于保障性住房范畴。知识点：保障性住房的分类。易错点：对保障性住房的覆盖范围理解不清，可能误将一些改善型或高端住房也包含在内。

4、土地增值税实行何种税率？

A、比例税率

B、超额累进税率

C、定额税率

D、超率累进税率

【答案】D

【解析】正确答案是D。土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比例大小，分别适用30%、40%、50%、60%四档税率。选项B的超额累进税率通常用于个人所得税等。知识点：土地增值税的税率形式。易错点：容易混淆“超额累进”和“超率累进”，前者是按应纳税所得额超额累进，后者是按增值率（增值额占扣除项目金额的比例）超率累进。

5、房地产开发企业在计算土地增值税时，可以加计扣除的比例是？

A、10%

B、20%

C、30%

D、40%

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据税法规定，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。这是为了适当照顾房地产开发企业的实际负担。知识点：土地增值税的加计扣除政策。易错点：容易记错加计扣除的比例，或者不清楚该政策仅适用于房地产开发企业。

6、公共租赁住房的租金标准通常是如何确定的？

A、完全由市场供求决定

B、由政府定价或政府指导价

C、由开发企业自主定价

D、由承租人与出租人协商决定

【答案】B

【解析】正确答案是B。公共租赁住房作为保障性住房的重要组成部分，其租金标准通常由政府根据保障对象的经济承受能力、市场租金水平等因素进行定价或实行政府指导价，以确保其“保障”属性。选项A、C、D更偏向于市场化租赁住房的定价方式。知识点：公共租赁住房的租金管理。易错点：可能将公共租赁住房与市场化租赁住房的定价机制相混淆。

7、下列哪种情况可以免征土地增值税？

A、个人销售住房

B、企业转让厂房

C、因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产

D、房地产开发企业销售普通标准住宅

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《土地增值税暂行条例》规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。选项A个人销售住房有特定免税条件（如满五唯一），并非一律免税；B、D均属于应税行为。知识点：土地增值税的税收优惠政策。易错点：容易扩大免税范围，认为个人卖房或卖普通住宅都免税，忽略了具体的限制条件。

8、经济适用住房的购房人拥有的是哪种类型的产权？

A、完全产权

B、有限产权

C、临时产权

D、共有产权

【答案】B

【解析】正确答案是B。经济适用住房购房人拥有的是有限产权，通常在规定年限内不得上市交易，如需上市，需向政府补缴土地收益等价款。这与商品房的完全产权不同。共有产权保障房是另一种类型，但题目问的是经济适用住房。知识点：经济适用住房的产权性质。易错点：容易将经济适用住房的产权与商品房的完全产权或共有产权房的产权相混淆。

9、土地增值税的清算条件之一是，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在多少以上？

A、50%

B、60%