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2025年房地产经纪人土地增值税争议解决专题试卷及解析

2025年房地产经纪人土地增值税争议解决专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、土地增值税的纳税义务人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。下列哪项不属于土地增值税的纳税义务人？

A、房地产开发企业

B、个人出售自有住房

C、事业单位转让办公楼

D、政府机关无偿划拨土地

【答案】D

【解析】正确答案是D。土地增值税的纳税义务人包括所有转让房地产并取得收入的单位和个人，而政府机关无偿划拨土地未取得收入，不属于纳税义务人。A、B、C均符合纳税义务人定义。知识点：土地增值税纳税主体。易错点：误认为所有土地转让行为都需纳税，忽略了取得收入这一前提。

2、土地增值税实行四级超率累进税率，其中增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用的税率为？

A、30%

B、40%

C、50%

D、60%

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分适用60%的最高税率。A、B、C分别对应较低档次的税率。知识点：土地增值税税率结构。易错点：容易混淆各档税率对应的增值额比例。

3、纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，税务机关有权核定其收入。下列哪项不属于正当理由？

A、政府指导价交易

B、企业内部重组

C、司法裁定价格

D、关联方交易

【答案】D

【解析】正确答案是D。关联方交易通常被视为价格偏低的非正当理由，而A、B、C均属于税法认可的正当理由。知识点：收入核定规则。易错点：误认为所有关联交易都合理，忽略了反避税条款。

4、土地增值税清算时，下列哪项费用不得作为扣除项目？

A、土地出让金

B、房地产开发成本

C、超过贷款利率的利息支出

D、与转让相关的税金

【答案】C

【解析】正确答案是C。超过贷款利率的利息支出不符合税前扣除标准，其他选项均属法定扣除项目。知识点：扣除项目范围。易错点：容易忽视利息支出的利率限制。

5、纳税人因城市规划需要自行转让原房地产的，可享受土地增值税减免优惠。该政策属于？

A、法定免税

B、核准免税

C、暂免征收

D、减半征收

【答案】B

【解析】正确答案是B。此类优惠需经税务机关核准后才能享受，属于核准免税而非自动生效的法定免税。知识点：税收优惠类型。易错点：混淆不同税收优惠的适用条件。

6、土地增值税争议解决中，纳税人必须先履行的程序是？

A、行政复议

B、行政诉讼

C、补缴税款

D、纳税担保

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据税收征管法，纳税争议必须先缴纳税款或提供担保才能进入救济程序。知识点：争议解决前置程序。易错点：忽略先缴后议原则。

7、房地产开发企业土地增值税清算时，公共配套设施费的分摊原则是？

A、按建筑面积分摊

B、按预算造价分摊

C、按销售收入比例分摊

D、不分摊直接扣除

【答案】A

【解析】正确答案是A。税法明确规定公共配套设施费应按建筑面积比例分摊计入各项目成本。知识点：成本分摊方法。易错点：误认为可以随意选择分摊方式。

8、纳税人转让旧房及建筑物时，不能提供评估价格但能提供购房发票的，扣除项目金额如何确定？

A、按发票金额加计扣除

B、按评估价格确定

C、按重置成本确定

D、不得扣除

【答案】A

【解析】正确答案是A。税法规定此种情况下可按发票金额加计5%扣除，其他选项不符合规定。知识点：旧房转让扣除规则。易错点：混淆不同情况下的扣除标准。

9、土地增值税清算审核中，税务机关最关注的资料是？

A、企业营业执照

B、销售合同及发票

C、公司章程

D、员工名册

【答案】B

【解析】正确答案是B。销售合同及发票直接关系到收入确认，是清算审核的核心资料。知识点：清算审核重点。易错点：忽视基础凭证的重要性。

10、纳税人因自然灾害毁损的房地产转让，可享受的税收优惠是？

A、免征土地增值税

B、减半征收

C、延期缴纳

D、不予优惠

【答案】A

【解析】正确答案是A。税法明确规定此类情况可免征土地增值税，体现税收人道主义原则。知识点：灾害减免政策。易错点：误认为只有政府行为才能免税。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、土地增值税清算条件包括？

A、已竣工验收的房地产开发项目

B、整体转让未竣工决算项目

C、直接转让土地使用权

D、项目销售率达85%

E、取得预售许可证满三年

【答案】A、B、C

【解析】正确答案是A、B、C。这三项是税法明确规定的清算条件，D、E不属于法定清算条件。知识点：清算触发条件。易错点：将地方性规定与全国性规定混淆。

2、下列哪些属于土地增值税扣除项目中的房地产开发成本？

A、土地征用费

B、建筑安装工程费

C、基础设施费

D、销售费用

E、管理费用

【答案】A、B、C

【解析】正确答案是A、B、C。这三项