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2025年房地产经纪人违约责任条款的起草、审查与风险防范专题试卷及解析

2025年房地产经纪人违约责任条款的起草、审查与风险防范专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产经纪合同中，约定违约金条款时，以下哪项表述最符合《民法典》的规定？

A、违约金数额可以由当事人任意约定，不受限制

B、约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少

C、违约金只能约定为固定数额，不能约定计算方法

D、无论实际损失多少，违约方都必须按约定支付全部违约金

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民法典》第585条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。这体现了违约金的补偿性原则。A选项错误，因为违约金约定并非完全不受限制；C选项错误，违约金可以约定为固定数额或计算方法；D选项错误，当违约金过分高于实际损失时，可以请求减少。知识点：违约金的调整规则。易错点：容易忽视违约金的补偿性本质，误以为约定即绝对有效。

2、房地产经纪人未履行如实告知义务，导致委托人遭受损失，应承担的责任性质是？

A、违约责任

B、侵权责任

C、缔约过失责任

D、不当得利返还责任

【答案】A

【解析】正确答案是A。房地产经纪人与委托人之间存在合同关系，未履行如实告知义务属于违反合同义务的行为，应承担违约责任。B选项侵权责任需要满足侵权构成要件，此处优先适用合同责任；C选项缔约过失责任发生在合同订立过程中；D选项不当得利与本案情形无关。知识点：合同责任与侵权责任的区分。易错点：容易混淆违约责任与侵权责任的适用场景。

3、在审查房地产经纪合同时，发现违约责任条款约定任何一方违约均需支付50万元违约金，这种约定可能存在什么风险？

A、完全合法有效

B、可能被认定为格式条款而无效

C、可能因过高而被调整

D、必须与实际损失完全一致

【答案】C

【解析】正确答案是C。固定高额违约金可能因过分高于实际损失而被法院或仲裁机构调整。A选项错误，因为违约金并非绝对有效；B选项格式条款的无效需要符合特定情形，仅高额不必然导致无效；D选项错误，违约金不要求与实际损失完全一致。知识点：违约金的合理性审查。易错点：容易忽视违约金数额的合理性要求。

4、房地产经纪合同中约定因不可抗力导致违约的，违约方不承担责任，该条款的效力如何？

A、绝对有效

B、绝对无效

C、可能因免除主要义务而无效

D、效力待定

【答案】C

【解析】正确答案是C。如果该条款免除了经纪人的主要义务，可能因违反公平原则而被认定为无效。A选项错误，需要具体分析；B选项过于绝对；D选项效力待定不适用于此情形。知识点：不可抗力条款的效力限制。易错点：容易忽视对主要义务免责的限制。

5、房地产经纪人提前解除合同，给委托人造成损失，但合同未约定违约责任，委托人可以主张什么？

A、只能主张实际损失

B、可以主张预期利益损失

C、可以主张实际损失和可得利益损失

D、不能主张任何赔偿

【答案】C

【解析】正确答案是C。《民法典》第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。A、B选项不全面；D选项错误。知识点：违约损害赔偿的范围。易错点：容易忽视可得利益损失的赔偿。

6、在起草房地产经纪合同违约责任条款时，以下哪项做法最有利于风险防范？

A、约定尽可能高的违约金

B、明确违约行为的认定标准

C、模糊表述违约责任

D、完全参照模板不加修改

【答案】B

【解析】正确答案是B。明确违约行为的认定标准可以减少争议，有利于风险防范。A选项可能导致违约金被调整；C选项模糊表述会增加风险；D选项不加修改可能不符合具体交易情况。知识点：违约责任条款的起草技巧。易错点：容易忽视条款明确性的重要性。

7、房地产经纪人因过失泄露委托人商业秘密，应承担什么责任？

A、仅承担违约责任

B、仅承担侵权责任

C、可能承担违约责任和侵权责任的竞合

D、不承担责任

【答案】C

【解析】正确答案是C。泄露商业秘密既违反合同义务（违约责任），又可能构成侵权（侵权责任），形成责任竞合。A、B选项不全面；D选项错误。知识点：责任竞合的处理。易错点：容易忽视责任竞合的可能性。

8、房地产经纪合同约定争议解决方式为仲裁，违约方需承担守约方律师费，该约定效力如何？

A、仲裁约定有效，律师费约定无效

B、仲裁约定无效，律师费约定有效

C、两项约定均有效

D、两项约定均无效

【答案】C

【解析】正确答案是C。仲裁约定符合法律规定有效；律师费约定属于当事人意思自治范围，只要不违反法律强制性规定即有效。A、B、D选项错误。知识点：争议解决条款和费用承担条款的效力。易错点：容易误认为律师费约定必然