房地产概念与市场分析.pptx

014房地产的概念与分类;一、房地产的含义：房+地+产

;房(realestate);土地;全民所有：

国家所有（城市、荒、新）

集体所有（农、历史遗留）

空间划分：

地上，地下

;土地使用权按用途可分为:;产（estateinland）;二、房地产的分类

;按物业类型划分，房地产可以分为

住宅

商业物业

写字楼

工业物业

特殊物业;层级分类

一级市场土地

二级市场房产开发

三级市场消费者转让

;

房地产市场是由那些对房地产具有特定需要或欲望，而且愿意并能够通过交换来满足这种特定需要或欲望的全部潜在客户群的集合。;房地产市场的特征

（一）房地产市场是权益交易

与一般商品不同，在房地产市场上交易的是相关房地产的权益，而不是房地产实物本身。;这些权益具有明确的界定，有一定的排他性，单项权益或多项权益组合形成了不同性质的、复杂的交易行为，从而形成各种不同内容的房地产市场，如转让市场或买卖市场、租赁市场等。;（二）房地产市场是典型的区域性市场

首先，房地产产品是不可移动的，具有典型的区域性。

其次，无论从建筑风格、文化环境、生活习惯上，还是从区域经济水平、土地资源特点、城市基础设施、生活环境等方面，不同区域都有所不同。;（三）房地产市场具有消费和投资的双重性

房地产不仅是人们赖以生存的基本生活资料，同时房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。;（四）房地产市场具有有形市场和无形市场的统一性

房地产市场是有形的房地产商品和无形的房地产商品的统一体。因此，房地产市场不仅包括有形房地产商品的出售或出租，也包括无形房地产商品，即服务或权益的交换。;（五）房地产市场供给和需求的不平衡性

一方面，房地产市场是一个供给稀缺的市场。随着社会实践的发展，经济增长和城市化使城市人口激增，这样不论从生产角度来说，还是从生活角度来说，对土地的需求量都在日益增加。;另一方面，因为房地产产品的生产周期比较长，房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。;（六）房地产市场的不完全竞争性

由于房地产市场是基于土地资源市场，由此决定了房地产市场不同于一般的商品市场，是一个在土地资源约束下的有限竞争的市场。;（七）房地产利润的递减性和集约性。

房地产利用存在报酬递减的现象。据美国的研究者的资料，在相同的土地面积上，建筑一座5层大楼的投资利润率为4.63%，建筑一座10层大楼的投资利润率为6%，建筑一座15层大楼的投资利润率为7.05%，建筑一座20层大楼的投资利润率为6.72%，建筑一座30层大楼的投资利润率为5.65%。也就是说，建筑物楼层超过一定层数或高度后，投资利润会出现递减趋势，甚至为0。;（八）房地产利用的外部性

房地产的利用及价值常常会受到周围房地产利用及环境变动的影响，这种特性称为溢出效应或外部性。（标王）