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2025年房地产经纪人法拍房（司法拍卖房）购买流程与风险防范专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人法拍房（司法拍卖房）购买流程与风

险防范专题试卷及解析

2025年房地产经纪人法拍房（司法拍卖房）购买流程与风险防范专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在法拍房购买流程中，竞买人参与竞拍前必须完成的法定程序是？

A、支付全部购房款

B、办理房屋过户手续

C、缴纳保证金并获取竞拍资格

D、与原房主签订买卖合同

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据司法拍卖规定，竞买人需在拍卖前缴纳保证金（通常

为起拍价的5%20%）以获取竞拍资格，这是参与竞拍的必要条件。A错误，全款支付

通常在竞拍成功后规定期限内完成；B错误，过户手续在付清全款后办理；D错误，法

拍房无需与原房主签约，由法院出具裁定书。知识点：法拍房竞拍前置程序。易错点：

混淆保证金与尾款支付时间。

2、法拍房存在的“潜在税费风险”主要指？

A、房产税滞纳金

B、原房主欠缴的土地增值税等税费由买受人承担

C、契税税率高于普通二手房

D、需额外支付拍卖佣金

【答案】B

【解析】正确答案是B。法拍房交易中，原房主可能欠缴土地增值税、个人所得税

等，根据“税费各担”原则，买受人需先行垫付，存在追偿困难风险。A错误，房产税通

常按年缴纳，滞纳金金额较小；C错误，契税税率与普通商品房一致；D错误，佣金属

显性成本。知识点：法拍房隐性成本。易错点：忽视税费承担主体的特殊性。

3、竞得法拍房后，买受人办理过户的核心法律依据是？

A、拍卖成交确认书

B、法院执行裁定书

C、原房产证

D、与拍卖公司签订的合同

【答案】B

【解析】正确答案是B。法院出具的执行裁定书具有物权变动效力，是办理过户的

法定依据，无需原房主配合。A辅助证明成交事实，C已失效，D非法律文书。知识点：

法拍房过户特殊性。易错点：误以为需原房产证或买卖合同。

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4、法拍房“现状拍卖”原则意味着？

A、房屋质量由法院担保

B、买受人需自行承担房屋瑕疵风险

C、交付时必须为空置状态

D、包含所有家具家电

【答案】B

【解析】正确答案是B。现状拍卖要求买受人实地看样，对房屋物理瑕疵（如漏水、

结构问题）自行担责，法院不承担瑕疵担保责任。A、C、D均与现状拍卖定义不符。知

识点：法拍房风险自担原则。易错点：对“现状”范围理解偏差。

5、法拍房最可能存在的权利瑕疵是？

A、房屋所有权年限不足

B、存在长期租赁合同

C、土地使用权类型为工业用地

D、未办理不动产权证

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据“买卖不破租赁”，若存在未到期的长期租约，买受人可

能无法及时收房。A、C属产权性质问题，会在拍卖公告中披露；D通常不会进入拍卖

程序。知识点：法拍房权利限制。易错点：忽视租赁权对抗效力。

6、竞买人参与法拍房竞拍前，最应关注的官方文件是？

A、评估报告

B、拍卖公告

C、执行案件判决书

D、房屋测绘报告

【答案】B

【解析】正确答案是B。拍卖公告包含标的物详情、税费承担、瑕疵说明等关键信

息，是决策核心依据。A仅作参考，C与竞买无关，D非必备文件。知识点：法拍房信

息获取渠道。易错点：过度依赖评估报告而忽略公告细节。

7、法拍房贷款办理与普通二手房的主要区别是？

A、贷款利率更高

B、需在竞拍前获得银行预审批

C、贷款年限更短

D、必须通过指定银行办理

【答案】B

【解析】正确答案是B。法拍房贷款需在竞拍前获得银行“贷款承诺函”，否则需在短

时限内付全款。A、C、D均非必然差异。知识点：法拍房融资特殊性。易错点：混淆

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贷款审批时点。

8、法拍房交付过程中，法院的职责是？

A、负责房屋腾空

B、协调办理水电过户

C、出具交付裁定并强制执行

D、承担房屋维修