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房屋买卖定金协议书

一、定金的法律内涵与作用

定金，并非简单的预付款，其在法律层面具有担保性质。根据我国《民法典》相关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。这便是“定金罚则”的核心要义。

在房屋买卖中，定金的作用主要体现在：

1.担保合同履行：确保买卖双方在约定时间内积极磋商并签订正式的《房屋买卖合同》。

2.锁定交易机会：买方支付定金后，卖方通常会暂停将房屋出售给其他潜在买家，为买方争取了考虑和准备后续款项的时间。

3.预先明确意向：以书面形式固定双方的交易意向，包括房屋基本情况、交易价格等核心要素。

需要特别注意的是，定金与“订金”在法律上有着截然不同的含义。“订金”通常视为预付款，不具有担保性质，若交易未能达成，一般情况下收受方应予以返还。因此，在签订协议时，务必明确款项性质为“定金”，以保障自身权益。

二、房屋买卖定金协议书的核心条款解析

一份规范的房屋买卖定金协议书应包含以下关键条款，双方在签订前务必仔细斟酌，确保条款清晰、权责明确。

（一）协议各方当事人基本信息

此条款需明确买方、卖方的身份信息。自然人应包括姓名、身份证号码、联系地址及联系方式；若涉及单位或其他组织，则需列明其全称、统一社会信用代码、法定代表人（或负责人）及联系方式。信息准确无误是后续履行协议及解决争议的基础。

（二）房屋基本情况

对交易房屋的准确描述是协议的核心内容之一，应包括：

1.房屋坐落：精确到具体的街道门牌号码。

2.房屋产权证号（或不动产权证号）：用于核实房屋产权状况。

3.房屋结构、建筑面积：以产权证登记为准，同时可注明房屋用途（如住宅、商用）。

4.房屋现状：简要说明房屋是否存在租赁、抵押、查封等权利限制情况，以及房屋内部装修、设施设备等是否包含在交易范围内。

（三）定金数额及支付方式

1.定金数额：由双方协商确定，但根据相关法律规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。超过部分，不产生定金的效力。

2.支付方式：明确是现金支付、银行转账还是其他方式。若为转账，需注明收款方账户信息（户名、开户行、账号）。

3.支付时间：约定具体的支付日期或期限。

（四）房屋总价及后续付款安排（初步）

定金协议中通常会明确房屋的总价款。对于后续的付款方式（如按揭贷款、一次性付款）及大致的付款期限，可以作出初步约定或明确将在正式《房屋买卖合同》中详细约定。

（五）签订正式《房屋买卖合同》的期限

双方应约定在本定金协议签订后多少日内（例如X个工作日内），共同到指定地点（如中介公司、律师事务所或不动产登记中心）协商签订正式的《房屋买卖合同》。此期限应给予双方充足的时间进行必要的准备和磋商。

（六）定金的处理方式

这是定金协议的灵魂条款，需详细约定不同情况下定金的归属或返还规则：

1.若买方按约履行，如期与卖方签订《房屋买卖合同》：则已支付的定金通常会自动转为购房款的一部分。

2.若买方无正当理由逾期不与卖方签订《房屋买卖合同》，或明确表示不购买该房屋：卖方有权没收买方已支付的定金。

3.若卖方无正当理由逾期不与买方签订《房屋买卖合同》，或明确表示不出售该房屋：卖方应双倍返还买方已支付的定金。

4.若因不可归责于买卖双方的事由，导致无法签订《房屋买卖合同》：例如，因政策变动、不可抗力因素，或双方就合同主要条款（如付款方式、交房时间等）经协商仍无法达成一致，则卖方应将已收取的定金无息返还给买方。

（七）违约责任

除了定金罚则外，还可约定其他违约情形及相应的违约责任。例如，一方提供虚假信息导致协议无法履行，应承担何种赔偿责任等。

（八）其他约定事项

根据交易的具体情况，双方可另行约定其他事宜，如：

1.房屋内留存设施设备清单。

2.户口迁移问题。

3.税费承担方式的初步意向。

4.协议的生效条件。

5.争议解决方式（协商、仲裁或诉讼）。

三、签订定金协议的注意事项

签订房屋买卖定金协议书，看似简单，实则关乎重大利益，以下几点注意事项需格外关注：

1.核实房屋产权：买方在支付定金前，务必要求卖方出示房屋产权证明原件，并到不动产登记部门查询房屋的权属状况、是否存在抵押、查封等限制交易的情形。这是避免陷入产权纠纷的关键一步。

2.明确房屋现状：对于房屋的实际状况，包括装修、设施、是否存在漏水、结构问题等，应有清晰的了解和书面约定，避免交房时产生争议。

3.定金数额要合理：定金数额应在法律允许的范围内（不超过总房款的20%），并结合自身经济状况及对房屋的喜爱程度综合确定。数额过高可能增加风险，过低则可能起不到足够的约束作