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房地产策划工作总结

作为房地产策划人，必需含有房地产全程策划能力，要熟悉房地产全程开发中每一个步骤，善于利用创新思维和已经有经验化解全程开发中问题和矛盾，使项目能够顺利运作并最终发明经济效益和社会效益。

房地产开发最终目标和社会意义就是能够让居者取得舒适和满意居住环境，在有限资源下使居住条件达成最优化。作为房地产策划人，有责任把消费者满意作为自己策划使命，在有限土地上为消费者达成最优居住空间。所以在土地取得之前，策划人就应该介入，这也是全程策划开端。

第一步骤（土地研判）全程策划第一步骤就是对土地进行调研，开发商在拿地之前，应该对拍卖地块进行周密调研和经济预算，以求得到能够支付最大拿地成本，降低拿地风险。土地调研和成本利润率核实几乎是同时进行。对于地块调研关键包含：地块基础条件和计划指标，地块所处城市位置和周围资源，地块所在城市房地产市场宏观环境、地块所在城市房地产微观环境，地块所在城市房地产市场预期等，对于地块经济效益测算关键是成本利润率测算，其中需要关键考虑是：不一样拿地成本所带来利润率、开发周期预估、市场价格估计、风险估计，还有就是资金机会成本评定。

第二步骤（前期计划）伴随开发商取得土地后，策划人工作将正式展开并进入有计划和有步骤地阶段。第一阶段是项目标前期计划，通常认为项目建筑计划，园林景观计划只是设计院和园林景观工作，这种见解是错误。设计院即使能够设计出好产品好建筑，但未必能够以市场为导向设计产品，也就是通常所说需求导向。比如建筑类型计划、户型百分比把握、户型创新需求等，所以在做项现在期计划之前，对应要对市场进行调查。首先就是要对市场需求进行调研以此进行建筑类型设计（如高层小高层、多层、别墅等）、户型配比（如一房、两房、三房、越层、单身公寓等）、户型创新（如入户花园、观景阳台、空中庭院）等设计。在做好计划前市场调研后，开发商、策划师和建筑设计人员要集中开动脑大会，开发商依据经验提出对项目计划见解，建筑设计人员从建筑角度提出项目见解，策划师则侧重从市场分析角度提出对项目计划见解，也就是说策划师愈加侧重计划可行性，能够在项目推出后满足市场需求。这种需求导向对于一个商品房项目是至关关键。同时策划师还要从国家宏观政策角度出发提出建筑计划中所应规避问题点。

建筑计划设计同时，也是项目卖点提炼过程，作为策划人在这一阶段必需要有意识把握建筑计划中能够作为项目卖点东西加以提炼，这为以后做项目定位，卖点总结全部有很大帮助。同时，策划师还要对项目建筑做全盘性了解和把握，掌握项目标优势和劣势，建筑园林景观、建筑类型、风格、户型百分比、创新点等等。

在建筑设计方案审批经过以后，开发商将着手于项目施工，在正式施工之前，施工方和开发商要订出项目施工进度计划，策划师必需要对这一份施工进度计划有足够掌握，以施工进度安排为基础才能正确制订项目标推盘计划。

在建筑计划中后期，市场人员配合策划师要对项目所处市场进行一次深入市场调研，做出一份集合真实性、实用行、全局性市场调研汇报。这一份调研汇报能够说是提交给开发商作为项目操盘参考依据，内容包含了项目本身调研总结（SWOT分析、配套资源调研、卖点汇总等）、宏观房地产市场分析（宏观政策、房地产市场现实状况、供给和需求、整体价格、房地产市场估计等）、微观房地产市场分析（项目所在地楼盘汇总、项目所在地竞争性楼盘等）、消费者调研（需求分析、层次分析）、项目初步定位等，这份市场汇报将为项目市场定位、推广专题、目标用户选择、定价策略、开盘周期策略、广告策略提供可靠依据，所以是至关关键。

第三步骤（操盘运作策划）经过前期土地调研、建筑计划前第一次市场调研、建筑计划设计、第二次全方面市场调研、施工进度安排等一系列工作，策划师开始进行项目标操盘运作策划，首先要对项目进行市场定位，市场定位要结合项目卖点和所处竞争环境给项目找准目前市场上位置，定位务必需确保明确性和正确性，市场定位将作为项目推盘关键落实推盘全过程。经过市场定位，在客群分析基础上找准本项目对应目标群体，着力明确目标群体购置动机，购置行为，接收信息渠道。在市场定位、目标客群分析基础上，为项目提炼出推广专题，这一专题即是项目标营销专题，贯穿项目推广全过程，也是项目标广告专题，将反应项目最关键最优势卖点。

确定项目标总体营销推广思绪（推盘思绪）是前期计划最关键一环，推广思绪应明确利用何种方法推盘；利用何种营销方法引爆市场，使项目成为市场关注点；同时还要明确推盘时间把握和控制；营销创新点设计安排等，能够说总体营销推广思绪是项目营销前提和根本，策划者必需对市场和消费者充足了解基础上才能做出正确思绪选择。整体营销推广思绪下是项目推广策略步骤，分策略计划是项目实施基础，关键包含了：项目分期推广策略、价格策略、开盘营销策略、阶段广告策略、现场销售策略、公关活动策略等。这些计划制