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2025年房地产经纪人土地增值税增值额计算专题试卷及解析

2025年房地产经纪人土地增值税增值额计算专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据土地增值税相关规定，下列哪项不属于计算增值额时准予扣除的项目？

A、取得土地使用权所支付的金额

B、房地产开发成本

C、与转让房地产有关的税金

D、企业年度利润总额

【答案】D

【解析】正确答案是D。土地增值税增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入扣除项目金额。扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。企业年度利润总额是会计核算概念，与土地增值税扣除项目无关。知识点：土地增值税扣除项目范围。易错点：容易将会计利润与土地增值税应税收入混淆。

2、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和多少比例的，可免征土地增值税？

A、10%

B、20%

C、30%

D、50%

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。这是国家为保障普通住房供给而设定的优惠政策。知识点：土地增值税免税政策。易错点：容易与其他税种的优惠比例混淆，如契税的优惠税率。

3、土地增值税实行四级超率累进税率，其中增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用的税率为？

A、30%

B、40%

C、50%

D、60%

【答案】D

【解析】正确答案是D。土地增值税税率表规定：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%；超过50%100%的部分，税率40%；超过100%200%的部分，税率50%；超过200%的部分，税率60%。知识点：土地增值税税率结构。易错点：容易记错各档税率对应的增值额比例区间。

4、下列哪种房地产转让行为需要缴纳土地增值税？

A、房地产继承

B、房地产赠与直系亲属

C、企业之间房地产交换

D、个人销售自用满5年的住房

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据规定，房地产继承、赠与直系亲属及抚养义务人、个人销售自用满5年的住房等情形免征土地增值税。而企业之间以房地产进行投资、联营或交换，属于应税行为，需计算缴纳土地增值税。知识点：土地增值税征税范围界定。易错点：容易混淆免税情形与应税情形的适用条件。

5、计算土地增值税时，房地产开发费用中的利息支出如何扣除？

A、据实扣除

B、按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除

C、最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额

D、A或C两种方式可选其一

【答案】D

【解析】正确答案是D。土地增值税法规定，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能按项目计算分摊或不能提供证明的，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。知识点：房地产开发费用扣除规则。易错点：容易忽略两种扣除方式的适用条件差异。

6、土地增值税清算时，纳税人提供的扣除项目金额不实的，税务机关有权如何处理？

A、按核定征收方式确定应纳税额

B、按评估价格确定扣除项目金额

C、直接按最高税率征收

D、要求纳税人补缴税款但不加收滞纳金

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据规定，纳税人申报的扣除项目金额不实或提供的凭证不合法有效的，税务机关有权参照当地同类房地产的市场价格或评估价格确定扣除项目金额。知识点：土地增值税核定征收规则。易错点：容易混淆核定征收与评估价格的适用情形。

7、下列哪项不属于土地增值税的纳税义务人？

A、转让国有土地使用权的企业

B、出售商品房的房地产开发公司

C、继承房产的个人

D、将房产投资入股的企业

【答案】C

【解析】正确答案是C。土地增值税纳税义务人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。房地产继承属于免税行为，不产生纳税义务。知识点：土地增值税纳税主体认定。易错点：容易将免税行为与纳税义务人概念混淆。

8、土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的几日内申报纳税？

A、3日

B、7日

C、10日

D、15日

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。知识点：土地增值税申报期限。易错点：容易与其他税种的申报期限混淆，如契税的10日申报期。

9、计算土地增值税时，下列哪项税金不能作为扣除项目？

A、增值税

B、城市维护建设税

C、印花税

D、教育费附加

【答案】A

【解析】正确答案是A。土地增值税的扣除项目中包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税和教育费附加，但不包括增值税本