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2025年房地产经纪人未按约定办理房屋所有权转移登记违约责任专题试卷及解析

2025年房地产经纪人未按约定办理房屋所有权转移登记违约责任专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪机构未按约定协助买卖双方办理房屋所有权转移登记，导致买受人无法按时取得房屋所有权，该行为属于什么性质的违约？

A、迟延履行

B、不适当履行

C、根本违约

D、部分违约

【答案】C

【解析】正确答案是C。根本违约是指一方当事人违反合同义务，致使合同目的不能实现的行为。房地产经纪机构的核心义务之一就是协助办理所有权转移登记，未履行该义务直接导致买受人无法取得房屋所有权，构成根本违约。A选项迟延履行通常指履行时间上的拖延，B选项不适当履行指履行质量不符合约定，D选项部分违约指未完全履行合同义务，均不如C选项准确。知识点：合同违约分类。易错点：将根本违约与一般违约混淆。

2、因房地产经纪人过错导致房屋所有权转移登记失败，买受人可以主张的违约责任形式不包括？

A、继续履行

B、赔偿损失

C、支付违约金

D、解除合同

【答案】A

【解析】正确答案是A。继续履行适用于能够继续履行的合同，但房屋所有权转移登记失败通常涉及不可逆的法律障碍（如产权瑕疵），无法通过继续履行实现合同目的。B、C、D均为法定违约责任形式。知识点：违约责任承担方式。易错点：误认为所有违约情形都可主张继续履行。

3、房地产经纪合同中未约定违约金数额，因经纪人未办理转移登记造成买受人损失10万元，法院确定赔偿数额时应考虑？

A、合同总价款

B、实际损失

C、经纪人主观过错程度

D、行业惯例

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第584条，违约损害赔偿应以实际损失为基础，包括合同履行后可以获得的利益。A、C、D仅为参考因素，非主要依据。知识点：违约损害赔偿计算规则。易错点：忽视实际损失的优先性。

4、房地产经纪人因第三方原因未能办理转移登记，其责任承担原则是？

A、完全免责

B、承担全部责任

C、承担补充责任

D、先向买方赔偿后追偿

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据合同相对性原则，经纪人应先向买方承担违约责任，再向有过错的第三方追偿。A、B、C均不符合法律规定。知识点：违约责任中的第三人过错处理。易错点：混淆合同责任与侵权责任。

5、买受人因未按时取得房屋所有权而主张解除合同，除斥期间为？

A、1年

B、2年

C、3年

D、无固定期限

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第564条，解除权行使期限为1年，自知道或应当知道解除事由之日起算。B、C、D均不符合规定。知识点：合同解除权除斥期间。易错点：与诉讼时效混淆。

6、房地产经纪人未办理转移登记，买受人可同时主张？

A、违约金与定金

B、违约金与实际损失

C、定金与实际损失

D、违约金、定金与实际损失

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第585条，违约金与实际损失可同时主张，但总额不得超过实际损失。A、C、D违反定金罚则与违约金择一适用原则。知识点：违约责任竞合处理。易错点：忽视定金与违约金的排斥性。

7、房屋所有权转移登记失败导致买受人另行购房多支出5万元，该损失性质是？

A、直接损失

B、间接损失

C、可预见损失

D、精神损害

【答案】B

【解析】正确答案是B。间接损失（可得利益损失）指合同正常履行后可获得的利益，此处为房价上涨导致的额外支出。A指现有财产减少，C指违约方订立合同时可预见的损失，D不适用于合同纠纷。知识点：损失类型划分。易错点：混淆直接损失与间接损失。

8、房地产经纪合同约定因不可抗力未办理转移登记不担责，地震导致登记机关瘫痪，该条款效力？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、效力待定

【答案】A

【解析】正确答案是A。不可抗力是法定免责事由，约定符合法律规定。B、C、D均不符合《民法典》第180条。知识点：不可抗力免责条款效力。易错点：误认为所有免责条款均无效。

9、买受人未及时提供办理转移登记所需材料，导致登记延误，责任承担？

A、经纪人全责

B、买受人全责

C、双方分担

D、按过错比例分担

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第592条，双方均有过错的应各自承担相应责任。A、B、C均未体现过错原则。知识点：混合过错责任分担。易错点：忽视买受人配合义务。

10、房地产经纪人未办理转移登记，买受人主张赔偿的诉讼时效为？

A、1年

B、2年

C、3年

D、20年

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第188条，普通诉讼时效为3年。A、B为旧法规定，D适用于特殊情况。知识点：诉讼时效期间。易错点：沿用旧法规定。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人未按约定办理房屋所有权转移登记，买受人可主张的违约责任包括？

A、