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2025年物业公司设施设备管理办法

一、总则

（一）为规范公司设施设备管理，保障各类设施设备安全、稳定、高效运行，延长使用寿命，降低运营成本，提升服务质量，依据国家相关法律法规、行业标准及公司管理实际，制定本办法。

（二）本办法所称设施设备，是指公司管理服务区域内所有用于保障正常运营、提供服务功能的各类建筑附属设施、机械设备、电气设备、智能化系统、安防设备、给排水设备、消防设备、电梯、空调系统等固定资产。

（三）本办法适用于公司所有项目管理服务区域的设施设备管理活动，包括设施设备的接管验收、建档立卡、日常运行、维护保养、定期检修、更新改造、报废处置等全过程管理。

（四）设施设备管理遵循“安全第一、预防为主、专业管理、全员参与、经济合理”的原则，确保设施设备处于良好技术状态。

二、组织与职责

（一）公司管理层负责审批设施设备管理年度工作计划、重大维修更新改造方案及预算，并对设施设备管理成效进行监督考核。

（二）工程管理部门是设施设备管理的归口部门，主要职责包括：

1.建立健全公司设施设备管理制度、操作规程及应急预案。

2.组织编制设施设备年度维护保养计划、检修计划及预算。

3.监督、指导、检查各项目设施设备的日常运行、维护保养及检修工作。

4.组织对重大设施设备故障、事故进行分析，提出处理意见和改进措施。

5.负责公司级设施设备技术档案的管理。

6.组织设施设备管理相关人员的专业技术培训和考核。

（三）各项目服务中心（管理处）是设施设备管理的执行单位，主要职责包括：

1.配备专职或兼职设施设备管理人员，明确岗位责任。

2.具体负责本项目设施设备的日常巡检、操作、维护保养、报修响应及记录工作。

3.严格执行公司制定的设施设备运行、维护操作规程。

4.建立并动态更新本项目设施设备台账及运行维护档案。

5.及时发现、报告并协助处理设施设备异常情况及安全隐患。

6.配合完成设施设备的定期检验、检测工作。

（四）财务管理部门负责设施设备管理相关费用的核算、支付及资产账务管理。

三、设施设备基础管理

（一）接管验收

1.新接物业项目或新增重要设施设备时，必须履行严格的接管验收程序。

2.由工程管理部门牵头，组织项目服务中心、相关专业人员及开发商（或供货方）共同参与验收。

3.验收内容包括：核对设施设备型号、规格、数量、技术参数是否与合同及设计文件相符；检查外观质量、安装质量、随机资料（如合格证、说明书、图纸、保修单等）是否齐全；进行必要的空载、负载试运行，检验其性能是否达标。

4.验收合格后，各方签署设施设备接管验收单。对发现的问题，应形成书面整改通知，限期整改并复验。

（二）建档立卡

1.对所有设施设备实行“一机一档”管理，建立完整的设施设备台账和技术档案。

2.设施设备台账应至少包含：设备编号、名称、型号规格、生产厂家、出厂编号、安装地点、投入使用日期、原值、使用部门（责任人）等基本信息。

3.技术档案应包含：产品合格证、使用说明书、图纸、安装验收记录、历次维修保养记录、故障记录、改造记录、检定/校准证书、报废手续等全生命周期资料。

4.设施设备台账宜采用信息化手段进行动态管理，确保信息准确、更新及时。

（三）标识管理

1.所有设施设备均需设置清晰、牢固的标识牌，标明设备编号、名称、主要参数、责任人、安全注意事项等。

2.管道、阀门、电气线路等应按规定涂刷颜色标识或悬挂流向、功能标识牌。

3.危险区域或关键设备应设置明显的安全警示标志。

四、运行管理

（一）操作规程

1.各类重要设施设备（如变配电系统、电梯、锅炉、压力容器、消防水泵等）必须制定详细、明确的操作规程，张贴于设备现场醒目位置。

2.操作人员必须经过专业培训，熟悉操作规程，考核合格后方可上岗。严禁无证操作或违章操作。

3.设备运行前需进行必要的检查，确认无异常后方可启动。运行中应密切监视仪表参数、声音、振动、温度等状态，并按规定做好运行记录。

4.设备停机应按规程进行，做好停机后的维护保养工作。

（二）巡检制度

1.建立分级分类的设施设备巡检制度，包括日常巡检、定期巡检和特殊巡检。

2.日常巡检由设备操作人员或指定人员负责，每日对设备运行状态、环境卫生、安全状况进行检查，并填写巡检记录。

3.定期巡检由专业维修人员或管理人员负责，每周或每月对设备进行全面检查，重点检查设备性能、关键部件磨损、润滑、紧固等情况。

4.特殊巡检指在恶劣天气、重大活动保障、设备大修后等特殊情况下增加的针对性检查。

5.巡检中发现异常或隐患，应立即采取必要措施（如停机、隔离），并及时上报和处理。

（三）能耗管理

1.建立设施设备能耗统计和分析制度，定期（每月）统计水、电、燃气等能源消耗量。

2.积极采用节能技术和措施，合理调整设备运行参数和运行时间，避免能源浪费。

3.对高能耗设备进行重点监控，分析能