房地产估价案例分析.pptx

有一房地产，其土地总面积400平方米，该土地的目前市场价格（楼面地价）1000元/平方米；其建筑物总建筑面积500平方米，当时的重置价格为每平方米2200元,现时的重置价格为每平方米3000元，建筑物经济寿命50年,尚可使用年限30年,无残值。试估计该房地产的现时总价和单价;土地现时总价：U=500×1000=500000（元）

建筑物的现时总价：V=C〔1-（1-R）（N-n）/N〕

=3000×500×〔1-（1-0）（50-30）/50〕=900000（元）

房地产现时总价：P=U+V=500000+900000=1400000（元

建筑物的现时单价：p=1400000/500=2800（元/平方米）;刘先生于2007年2月10日用100万元购得一间写字间，同年11月1日出租给王先生使用，并签订了5年租赁合同。刘先生现因资金原因要将写字间进行转让。己知与该写字间相关条件相同的空置写字间的现时市场价格为158万元，因此，刘先生提出以158万元转让其所有的写字间(王先生无意购买)。试从估价的角度评析刘先生定价的合理性。;①不合理。

?②房地产价格实质上是房地产权益的价格。

?③刘先生的写字间与空置写字间的权益不同，有不可解除的租约限制(合同未到期)。

?④价格应低于158万元（因租约和急于脱手的原因）。;甲公司2003年通过有偿出让方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/平方米。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋2006年10月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/平方米。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/平方米，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2009年5月第二期工程竣工后，建成的别墅以6200元/平方米售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高出300元/平方米，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时的估价结论的理由有哪些？;①拍卖时的时点与二期工程竣工时的时点相距有二年半，市场情况己变。②为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格。

③拍卖时只卖出20栋中的6栋，说明??当时的拍卖成交价格水平上，市场需要不旺，需求少也会导致成交价格低。

④别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开发程度己不相同。

⑤2003年获取土地时的市场状况与2006年拍卖别墅时不同，不能以2003的地价与2006年的别墅售价进行比较。;某大厦座落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字楼于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1—3层整体设计为商场，塔楼A座为28层，设计为大户型公寓，大厦总面积为83594.27平米，大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已经完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成；请问：

1.2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法？为什么？

2.写出估价技术路线。;中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。存款准备金，是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。法定存款准备金率，是金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款的总额的比率。

换句话说，存款准备金是指中央银行强制要求商业银行，将其存款按照一定比率作为准备金，不得随意动用。打比方说，存款准备金率达到10％，相当于老百姓在商业银行每存一百元，就有10元被放进了央行，商业银行不得动用这10元去放贷。;当中央银行提高法定准备金率时，商业银行可提供放款及创造信用的能力就下降。因为准备金率提高，货币乘数就变小，从而降低了整个商业银行体系创造信用、扩大信用规模的能力，其结果是社会的银根偏紧，货币供应量减少，利息率提高，投资及社会支出都相应缩减。