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物业管理的起源与发展

2009年8月

物业管理的起源与发展

第一章物业管理的概论

第一节物业管理起源的时代背景

第二节物业的含义及物业管理概念

第二章物业管理在我国的成因

第三章物业管理在中国的形成与发展

第一节物业管理在我国产生的时代背景

第二节物业管理与传统房管所管理的区别与联系

第三章物业管理的特征

第四章物业管理的主要内容

第五章物业管理的主要分类

第六章物业管理主要职能

第一节

第四章

第五

第六章物业管理的相关法规

第七章物业管理的五个阶段及主要工作

第八章物业管理的品质提升方法

第九章

第十章物业管理的难点

第十一章物业管理在当今社会中的地位与作用

物业管理概论

一、起源与时代背景

1、19世纪60年代由于大工业化时代的到来，英国出现了前所未有的农民工进城务工现象，于是有人开始以出租房屋为生。

2、由于出租人只管收租金而不管承租人生活的环境，所以出现了长期的矛盾对立现象。

3、奥克维娅·希尔女士，为了解决这种矛盾，与承租人签定了一份租赁协议，以约束双方的行为。

4、由于这种协议实行以后，房屋管理矛盾得以消化，从而引起了政府的关注，并在全市乃至全国进行推广。

二、物业的含义和物业管理概念

1、物业的含义

物业一词译自英文“property”或“estate”,由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及地上的建筑物形式存在的不动产。

2、物业的特点

1）物业是单元性的房地产，物业即可指单元性的地产也可指单元性的建筑物。

2）物业有大小之别，它可根据区域或空间作相对分割，整个小区或单栋楼都可称为物业。

3、物业管理的概念

物业管理是指物业服务企业通过招投标的方式按照物业服务合同的约定，对已建成投入使用的房屋及与之配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，并为业主或租户提供安全、舒适、便捷的服务从而达到所管物业保值、增值的目的。

物业管理在我国的成因

一、20世纪初期的房屋管理

1、房地产的萌芽阶段，主要标志城市有：上海、天津、武汉、广州、沈阳和哈尔滨，当时在上海的外滩建筑群，主要表现形式为房屋经纪和住宅装修及房屋管理、清洁卫生。

二、40年代后期的房屋管理

1、1949年解放后，政府拥有大量公房，于是形成由房管所代管的“以租养房”管理模式。

2、50年代后，公房减少，单位建房增加，出现了“福利分房”的单位管理模式。

三、市场经济下的物业管理

1、由于长期以来的“福利分房”，经单位和政府都带来了很大的负担，于是1981年3月10日，中国第一家专业物业公司——深圳市物业管理宣告成立，同时也标志者中国的房屋管理进入了一个新时代。主要借鉴了香港和新加坡的管理经验。5个人管理216套房开始了自负盈亏、自我发展之路。

2、1993年6月30日，深圳市物业管理协会成立，94年11月1日颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。94年元月，深圳第一在全国实行招投标，3月国家建设部颁布了第33号令《城市新建住宅小区管理办法》，第一个全国性法规的诞生，标志着物业管理在房地产中的重要地位。96年中海率先推行ISO9002质量体系认证。1997年7月1日《上海市居住物业管理条例》开始实施。

物业管理在我国的形成与发展

一、物业管理在我国产生的时代背景

二、物业管理与传统管理的区别与联系

三、物业管理的特征

四、物业管理的内容

五、物业管理的分类

在我国产生的时代背景

1、住房制度的改革。

城镇住房的发展情况，由公有住宅发展为私有住宅。

城镇住房制度，以福利分房为主，严重影响了住宅建设并给国家增加了沉重负担。

建立住房商品化制度，1978年国家进行经济体制改革，变以前由国家建管，改为房地产生产方式的商品化分配与社会化管理。

物业管理与传统管理的区别与联系

1、共同点：都是对已建成投入使用的房屋及设施进行管理。

2、不同点：

1）传统的管理（房管所与单位自建自管）

居住人无产权需交纳租金，不交综合服务费，各种维修是无偿的，无居家需求的有偿服务，环境卫生、安全没有保障，无专业的服务公司和人员。

2）专业化的物业管理：

居住人有产权不须交纳租金，须交综合服务费，有居家需求的有偿服务，环境卫生、安全有保障，有专业的服务公司和人员。

传统管理与专业管理的对照

物业管理的特征

1、社会化

由自建自管改变为经过招投标的方式交专业的物业服务企业管理。业主有权对物业服务企业进行监督并可选聘新的物业服务企业。

2、专业化

物业服务企业具备一定的资质，从业人员必须具备一定的职业资格。

3、市场化

物业服务企业提供的商品是劳务，方式是等价有偿的，企业实行自主经营，独立核算、自负盈亏，能独立承担民事责任。