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商铺招商代理合同

一、合同签订前的审慎考量：知己知彼，百战不殆

在正式落笔签署合同之前，双方当事人，尤其是招商方，对代理方的专业能力、市场资源、过往业绩进行全面细致的尽职调查至关重要。这不仅包括对代理方营业执照、相关资质文件的形式审查，更要通过行业口碑、成功案例、团队配置等多维度评估其实际操盘能力。同样，代理方也需对招商项目的合法性（如产权证明、规划许可）、定位、硬件条件、目标客群等有清晰认知，避免因项目本身存在硬伤而导致后续招商工作事倍功半。此阶段的充分沟通与信息对称，是避免后续合作纠纷的第一道防线。

核心关注点：

*代理方资质与实力：团队经验、过往成功案例（同类商业项目优先）、品牌资源库、市场研判能力。

*项目合法性与可行性：招商方对项目的合法处分权、相关审批手续是否齐全、项目定位与市场需求的匹配度。

*合作模式的初步构想：是独家代理还是非独家代理？代理期限多久？基本的佣金结构预期等。

二、合同核心条款的精心擘画：权责清晰，风险共担

（一）委托代理事项与权限界定

此条款是合同的基石，必须清晰、具体，避免模糊不清导致后续扯皮。应明确载明代理方接受招商方委托，负责的具体招商范围（如特定楼层、特定业态、全项目等）、招商内容（如商铺租赁、品牌引进、协助签约等）。尤为关键的是代理权限的界定：代理方是否有权独立签署租赁合同？还是仅负责意向洽谈与推荐，最终签约由招商方决定？权限的大小直接关系到招商效率与风险控制，需根据项目实际情况与代理方信任度综合设定。通常情况下，为保障招商方权益，代理方的权限会限定在前期洽谈、意向书签订、协助招商方完成正式合同签署等环节。

（二）代理期限与延展约定

代理期限的设定应科学合理，需考虑项目体量、市场环境、招商难度等因素。过短可能导致招商工作仓促，难以达成理想效果；过长则可能降低代理方的积极性。合同中应明确代理期限的起止日期。同时，对于延展条款也应有所预见：若在约定期限内未达成预设招商目标，双方是否有延展的意愿？延展的条件、期限及佣金调整等，均需提前约定。此外，还应设置合理的退出机制，如在特定条件下（如代理方长期无进展），招商方有权提前解除合同，但需给予代理方合理的通知期。

（三）招商目标与考核标准

这是衡量代理方工作成效的核心依据，务必量化、可执行。常见的考核指标包括：

*招商面积：在特定时间段内完成的累计租赁面积。

*招商户数/品牌数：引进的商户或品牌数量，可进一步细化为知名品牌、首店品牌等。

*出租率：特定节点应达到的整体或分区出租率。

*平均租金水平：是否达到预设的平均租金或租金区间。

*业态组合：各业态的占比是否符合项目定位要求。

这些指标应与代理期限相结合，设置阶段性目标（如首月、首季度、半年、满期），以便于过程管理与考核。对于未达标的情况，合同中也应约定相应的处理方式，如警告、调整佣金、甚至解除合同。

（四）代理费用与支付方式

佣金是代理方的核心收益，其计算方式与支付条件是合同谈判的焦点。

*佣金计算基数：通常以商铺实际租赁合同的租金总额（或首年租金、前几年平均租金等）为基数。

*佣金比例：根据项目难度、市场行情、代理权限等因素协商确定，可设置固定比例或阶梯式比例（如完成不同阶段目标对应不同比例）。

*支付条件：佣金何时支付？是商户签订租赁合同后即支付，还是商户开业后支付，抑或是按租金到账情况分期支付？不同的支付条件对应不同的风险承担。通常会约定，在承租方签订正式租赁合同并支付首期租金及保证金后，招商方即应向代理方支付相应比例的佣金。

*溢价分成：若代理方实际招商的租金水平超过招商方设定的基准价，超出部分是否有分成？如何分成？这是激励代理方争取更高租金的有效手段。

*其他费用：招商过程中产生的推广费、差旅费等由哪一方承担，或是否包含在佣金内，均需明确。

（五）双方的权利与义务

招商方的权利与义务：

*权利：对代理方的招商方案进行审批、对意向商户及租赁合同主要条款进行审核与最终确认、对代理方工作进行监督与考核、按合同约定取得招商成果。

*义务：及时向代理方提供项目相关资料、对项目进行必要的包装与配合（如提供招商场地、基础物业条件保障）、按照合同约定及时足额支付佣金、配合代理方进行商户洽谈（如提供必要的工程条件说明、政策解答等）。

代理方的权利与义务：

*权利：在授权范围内独立开展招商工作、按合同约定收取佣金、要求招商方提供必要的支持与配合。

*义务：制定并执行招商方案、积极拓展客户资源、如实向招商方汇报工作进展、维护招商方及项目声誉、对在合作过程中知悉的招商方商业秘密（如底价、客户信息）承担保密义务、遵守国家法律法规及行业规范。

（六）保密条款

商业地产招商涉及大量商业秘密，如项目的核心财务数据