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2025年房地产经纪人预告登记全流程操作实务与技巧专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人预告登记全流程操作实务与技巧专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人预告登记全流程操作实务与技巧专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《不动产登记暂行条例实施细则》，办理不动产预告登记的法定情形不包括

以下哪项？

A、商品房等不动产预售的

B、不动产买卖、抵押的

C、以预购商品房设定抵押权的

D、不动产租赁合同备案的

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条，有下

列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售

的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法

规规定的其他情形。不动产租赁合同备案不属于预告登记的法定情形，它是一种行政管

理行为，不产生物权效力。知识点：预告登记的适用范围。易错点：考生容易将所有与

不动产相关的合同备案或登记行为都误认为是预告登记，需注意区分预告登记的物权

保全功能与其他登记的性质。

2、房地产经纪人协助买方办理预购商品房预告登记时，核心的法律文件是？

A、商品房认购书

B、商品房买卖合同（预售）

C、个人征信报告

D、银行借款合同

【答案】B

【解析】正确答案是B。办理预购商品房预告登记，其法律基础是当事人之间已经

签订了合法有效的商品房买卖合同（预售）。预告登记的目的是为了保全将来发生的不

动产物权变动请求权，即将来实现房屋所有权的转移。认购书通常只是预约合同，证明

双方有订立本约的意向，但不是办理预告登记的直接依据。征信报告和借款合同是办理

按揭贷款所需文件，与预告登记本身无直接关联。知识点：预告登记的申请材料。易错

点：混淆认购书（预约合同）和预售合同（本约）在法律效力上的区别，误以为认购书

即可办理预告登记。

3、关于预告登记的效力，下列说法正确的是？

A、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

B、预告登记后，房屋所有权自动转移给预告登记权利人

2025年房地产经纪人预告登记全流程操作实务与技巧专题试卷及解析2

C、预告登记具有永久效力，无需注销

D、预告登记后，开发商可以将该房屋再次出售给第三人，只需承担违约责任

【答案】A

【解析】正确答案是A。这是预告登记最核心的效力，即“排他效力”或“保全效力”。

根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不

动产的，不发生物权效力。这意味着开发商即使将房屋再卖给他人或抵押，也无法办理

正式的产权转移登记或抵押登记，从而保障了预购人的权益。B错误，预告登记仅是保

全请求权，并非直接导致物权变动。C错误，预告登记并非永久有效，债权消灭或者自

能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。D错误，正是因为

有A项的效力，开发商的再次出售行为在物权上是无效的，而不仅仅是违约。知识点：

预告登记的法律效力。易错点：将预告登记的效力与所有权转移的效力相混淆，或误以

为其效力是永久的。

4、某购房者办理了预购商品房预告登记后，若开发商在约定交房日期后两年内仍

未办理首次登记，购房者应如何维护权益？

A、预告登记自动失效，购房者只能追究开发商的违约责任

B、购房者应立即向法院起诉，要求强制过户

C、购房者应在能够进行不动产登记之日起90日内申请本登记，否则预告登记失

效

D、购房者可以凭预告登记证明，直接向不动产登记机构申请单方办理转移登记

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，债权消灭或

者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。当开发商完成

首次登记（即大确权）后，就“能够进行不动产登记”了，此时购房者有90天的窗口期

去申请将预告登记转为正式的房屋所有权转移登记。如果逾期不申请，预告登记就会失

效，届时购房者确实只能追究违约责任。A错误，因为题目中“两年内”这个时间点不等