房地产综合项目前期市场研究应用专题计划书.docVIP

房地产项现在期市场研究计划书

１、项目基础情况

２、项目开发／营销经理对前期研究尤其要求

a)研究结果处理下列问题：

i.项目开发计划

ii.投资策略

iii.单体建筑物类型组合

iv.总体计划怎样和周围建筑物协调

b)创典策划人员尤其要求研究结果处理下列问题：

i.所属各镇购房潜量

ii.

iii.企业白领对归属感怎样

iv.各镇白领购房规模有多大

３、项目经理对项目开发限制要求

a)单套面积以１２０－２００平方米为主

b)单价在ＲＭＢ５０００元／平方米以上

c)在２００１年下六个月上市

４、项目面临营销问题―――此次市场研究目标

a）项目标目标用户是哪些人

b）项目标目标用户对住房计划设计有什么要求

c）项目标目标用户在购房决议及决议影响原因方面有哪些特征

５、为处理此次市场研究目标，需要调查下列问题

a)识别商品住宅细分市场，调查各细分市场规模、购置力、属性和需求特征，确定项目标目标市场组合，描述目标市场组合规模和特征。

b)了潜在用户购房计划，测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体计划、户型和厅室布局、价格和付款方法等方面需求。

c)调查潜在用户购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购置行为及影响原因等和营销策略相关消费信息，提供项目营销策略提议。

６、潜在用户基础条件

a)年纪在内５－６０岁之间

b)户籍或在已连续居住两年以上

c)２００１年在购房可能性大于４０％

d)２００１年在购房可能性大于１０％

e)２００１年在购房可能性大于０％

f)

g)个人月收高于３５００元／家庭月收高于６０００元／家庭年收高于１０万元／个人年收入高于８万元

７、调研方法设计

a)竞争环境研究

i.经典楼盘研究

（１）经典研究楼盘：

新世界花园愉景花园盈彩美地景湖花园中信东泰花园

（２）研究内容和方法：

经过文件研究、现场观察、（销售人员、业主、策划人员等专业人员）深度访谈等综合定性调研方法，全方面调查经典楼盘产品设计（包含总体计划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功效及设施）和户型设计（结构、空间形式、功效、面积及各厅房面积分配百分比）、营销策略和销售推广要领和计划（目标市场定位、价格定位策略、付款方法、广告策略、优惠折扣等促销手段）和实施过程和效果（用户结构、销售率、内外销百分比、旺销户型、空置情况及空置原因分析），评述优缺点，分析对借鉴作用。

ii.文件调研：关键经过文件研究方法搜集下列资料，用于分析估计２００１年高级住宅（均价５０００元以上）市场供求情况、产品结构、需求特征和竞争态势。

（１）房地产市场总体供求现实状况和竞争态势

（２）房地产市场总体供求现实状况和竞争态势

（３）住宅供给量（施工面积、完工面积、上市面积、空置面积）和产品结构

（４）住宅市场需求量（预售面积、销售面积）需求产品特征

（５）高级住宅（均价5000元以上）市场供求情况、产品结构、需求特征和竞争态势

（６）房地产市场总体供求现实状况、产品结构、需求特征和竞争态势

（７）1-12月住宅用地出让情况

（８）6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况

（９）6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况

iii.竞争楼盘调查：经过对４万平方米以上在售住宅楼盘（不包含经典研究楼盘）基础现实状况调查，了解目前住宅市场产品和产品特点。

b)潜在用户抽样调查

关键研究内容（详见问卷设计）

（１）住房消费心理、态度、行为、购置计划和意向

（２）住宅购置决议过程和影响决议原因

（３）住宅产品计划设计需求

ii.研究方法

（１）采取三阶不等概率随机抽样方法在成功访问600潜在用户

（２）采取三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查，每个镇访问30人。

c)小组座谈会

i.城区户籍潜在用户座谈会３场，非城区户籍潜在用户座谈会３场。

ii.潜在用户座谈会关键调查下列内容

（１）

（２）在购房决议影响原因

（３）对购置商品小区住宅态度

（４）对项目地块选择意向和开发提议

iii.高级住宅（单价5000元以上）业主座谈会关键调查下列内容：

（１）片区、楼盘、房间选择原因

（２）目前使用行为

（３）使用缺憾

（４）计划设计和户型布局提议

d)房地产专业人士深度访谈

i.访谈关键内容：

（１）户籍居民购房决议心理、