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2025年房地产经纪人土地增值税稽查案例专题试卷及解析

2025年房地产经纪人土地增值税稽查案例专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在土地增值税稽查中，税务机关重点关注的房地产交易行为是？

A、个人之间的普通住宅买卖

B、房地产开发企业的商品房销售

C、企业自用房产的内部调拨

D、公益性房产的捐赠

【答案】B

【解析】正确答案是B。房地产开发企业的商品房销售是土地增值税的主要征收对象，因其涉及金额大、增值额高，是税务机关稽查的重点。A项个人普通住宅买卖通常享受免税政策；C项内部调拨不产生应税收入；D项公益性捐赠符合免税条件。知识点：土地增值税征税范围。易错点：容易混淆不同交易行为的税务处理差异。

2、土地增值税清算时，下列哪项费用不能作为扣除项目？

A、土地出让金

B、房地产开发成本

C、企业行政管理人员工资

D、与转让房地产有关的税金

【答案】C

【解析】正确答案是C。企业行政管理人员工资属于期间费用，不能直接计入房地产开发成本扣除。A、B、D项均属于税法规定的可扣除项目。知识点：土地增值税扣除项目范围。易错点：容易将企业所有费用都视为可扣除项目。

3、某房地产开发项目已销售面积达85%，税务机关可以采取的措施是？

A、要求企业立即清算

B、继续等待全部销售完成

C、发出清算通知书

D、对企业进行罚款

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据规定，已销售面积超过85%时，税务机关可要求企业进行土地增值税清算，通常通过发出清算通知书的方式。A项过于绝对；B项不符合规定；D项缺乏法律依据。知识点：土地增值税清算条件。易错点：容易混淆可以和应当的法律用语。

4、土地增值税稽查中，价格明显偏低且无正当理由的认定标准通常是？

A、低于市场价10%

B、低于市场价20%

C、低于市场价30%

D、低于市场价40%

【答案】C

【解析】正确答案是C。税法规定，转让价格低于市场价30%且无正当理由的，税务机关有权核定其成交价。A、B、D项不符合法定标准。知识点：房地产交易价格核定。易错点：容易记错具体的比例标准。

5、房地产开发企业缴纳的土地增值税，其会计处理应计入？

A、营业税金及附加

B、管理费用

C、销售费用

D、营业外支出

【答案】A

【解析】正确答案是A。土地增值税属于流转税性质，应计入营业税金及附加科目。B、C、D项不符合会计准则规定。知识点：土地增值税的会计处理。易错点：容易混淆不同税费的会计科目归属。

6、土地增值税稽查中，税务机关核定的房地产评估价格通常依据？

A、企业账面价值

B、重置成本法

C、市场比较法

D、收益还原法

【答案】C

【解析】正确答案是C。市场比较法是房地产评估中最常用的方法，能客观反映市场价值。A项主观性太强；B、D项适用场景不同。知识点：房地产评估方法。易错点：容易混淆不同评估方法的适用情形。

7、土地增值税的纳税义务发生时间是？

A、签订房地产转让合同当天

B、收到预收款当天

C、办理产权过户当天

D、开具发票当天

【答案】A

【解析】正确答案是A。税法规定，土地增值税纳税义务发生时间为签订房地产转让合同的当天。B、C、D项不符合规定。知识点：纳税义务发生时间。易错点：容易与其他税种的纳税义务时间混淆。

8、下列哪种情况可以免征土地增值税？

A、企业合并的房地产转移

B、房地产开发企业销售普通住宅

C、个人转让自有住房

D、政府征收的房地产

【答案】D

【解析】正确答案是D。政府征收属于法定免税情形。A项需符合特定条件；B项仅限于增值率不超过20%的普通住宅；C项仅限于居住满5年的唯一住房。知识点：土地增值税免税政策。易错点：容易忽略免税条件的限制性规定。

9、土地增值税稽查中，开发费用的扣除标准是？

A、据实扣除

B、按比例扣除

C、最高不超过5%

D、最高不超过10%

【答案】B

【解析】正确答案是B。开发费用按比例扣除，具体为利息支出据实扣除，其他开发费用按5%以内计算扣除。A、C、D项表述不准确。知识点：开发费用扣除标准。易错点：容易混淆据实扣除和比例扣除的适用范围。

10、土地增值税清算审核的重点不包括？

A、收入确认的完整性

B、扣除项目的真实性

C、成本分摊的合理性

D、企业利润水平

【答案】D

【解析】正确答案是D。企业利润水平不是土地增值税清算的审核重点，税务机关关注的是增值额的计算是否准确。A、B、C项都是清算审核的核心内容。知识点：土地增值税清算审核要点。易错点：容易将企业所得税审核与土地增值税审核混淆。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、土地增值税稽查中，税务机关可以采取的核定征收情形包括？

A、隐瞒、虚报房地产成交价格

B、提供扣除项目金额不实

C、转让房地产成交价格低于评估价

D、未设置账簿或账目混乱

E、拒不提供纳税资料

【答案