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2025年房地产经纪人长租公寓项目融资渠道与资本运作专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人长租公寓项目融资渠道与资本运作专

题试卷及解析

2025年房地产经纪人长租公寓项目融资渠道与资本运作专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、长租公寓项目在开发阶段最常用的传统融资渠道是？

A、发行REITs

B、银行开发贷款

C、股权众筹

D、租金收益权证券化

【答案】B

【解析】正确答案是B。银行开发贷款是长租公寓项目在开发建设阶段最主要的传

统融资方式，具有资金量大、期限相对较长的特点。A选项REITs通常用于存量资产

盘活，属于退出或再融资阶段；C选项股权众筹在国内房地产领域应用较少且规模有

限；D选项租金收益权证券化需要项目已产生稳定现金流，属于运营阶段融资工具。知

识点：房地产开发融资阶段匹配性。易错点：混淆不同融资工具的适用阶段。

2、我国首批试点的保障性租赁住房REITs项目主要采用的交易结构是？

A、公司型REITs

B、契约型公募REITs

C、有限合伙制REITs

D、信托型REITs

【答案】B

【解析】正确答案是B。我国首批保障性租赁住房REITs均采用”公募基金+资产

支持证券”的契约型结构，符合现行法律法规框架。A选项公司型REITs在我国尚无实

践；C选项有限合伙制多用于私募领域；D选项信托型REITs与我国现行REITs结构

不符。知识点：中国REITs市场结构特点。易错点：混淆国内外REITs结构差异。

3、长租公寓项目通过CMBS融资时，最关键的增信措施是？

A、第三方担保

B、超额抵押

C、租金收入质押

D、优先/次级分层

【答案】B

【解析】正确答案是B。CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的核心增信方式是

超额抵押，即抵押物评估价值高于融资额。A选项第三方担保会增加成本；C选项租金

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收入质押是基础资产而非增信措施；D选项分层是内部增信手段，但超额抵押是基础。

知识点：CMBS产品结构设计。易错点：混淆基础资产与增信措施。

4、长租公寓运营商轻资产模式扩张时，最适宜的融资工具是？

A、开发贷

B、经营性物业贷

C、供应链金融

D、并购贷款

【答案】C

【解析】正确答案是C。轻资产模式主要通过租赁物业运营，供应链金融可解决装

修、家具采购等前期投入，符合其”小股操盘”特点。A、B选项均需要重资产抵押；D选

项并购贷款适用于股权收购而非日常运营。知识点：轻资产运营融资匹配。易错点：忽

视轻资产模式的资金需求特征。

5、长租公寓项目发行类REITs时，投资者最关注的财务指标是？

A、资本化率

B、资产负债率

C、内部收益率

D、净营运资本

【答案】A

【解析】正确答案是A。资本化率（NOI/物业价值）直接反映项目盈利能力，是

REITs估值的核心指标。B选项反映杠杆水平；C选项是动态指标；D选项反映短期流

动性，均非REITs投资者首要关注点。知识点：REITs投资分析指标。易错点：混淆

不同财务指标的适用场景。

6、长租公寓项目通过私募股权基金融资时，基金最常要求的退出方式是？

A、IPO上市

B、REITs退出

C、大股东回购

D、项目公司清算

【答案】B

【解析】正确答案是B。REITs是目前长租公寓私募股权基金最主要的退出渠道，可

实现资产证券化。A选项IPO难度大；C选项回购依赖原股东实力；D选项清算通常

非首选。知识点：私募股权基金退出机制。易错点：忽视REITs在房地产基金退出中

的特殊地位。

7、长租公寓项目申请政策性银行贷款时，最可能获得的优惠是？

A、利率下浮

B、期限延长

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