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2025年物业公司公共区域管理办法

一、总则

为规范本公司所辖物业公共区域的日常管理、使用维护及安全秩序，明确管理职责与工作标准，提升服务品质与业主（或使用人，下同）满意度，营造安全、整洁、文明、和谐的公共环境，依据国家及地方相关物业管理法律法规，结合公司实际情况，制定本办法。

本办法所称公共区域，是指物业管理区域内，由业主共同拥有和使用权的区域，包括但不限于：楼宇大堂、电梯厅、走廊、楼梯间、消防通道、地下车库、园区道路、绿地、广场、公共健身休闲设施、屋顶平台以及其他规划为共用的部位和场所。

本办法适用于本公司管理服务范围内的所有公共区域，公司全体员工、全体业主、物业使用人及相关进入人员均应遵守。

二、管理职责与分工

公共区域管理实行统一领导、分级负责、专业协作的原则。

公司管理层负责公共区域管理政策的审定、重大事项的决策以及资源配置的批准。

物业管理处（或服务中心，下同）是公共区域管理的执行主体，管理处负责人对辖区内公共区域管理负总责。其主要职责包括：组织制定公共区域管理年度工作计划与预算；监督、检查各岗位人员履职情况；协调处理公共区域管理中的重大问题和投诉；定期向公司管理层汇报公共区域管理状况。

保洁部门负责公共区域的日常清洁卫生工作。具体包括：制定并执行保洁作业标准与频次；安排保洁人员按时对大堂、电梯、走廊、楼梯、公共卫生间、垃圾收集点等进行清扫、擦拭、消毒；保持公共区域环境整洁，无垃圾、无污渍、无异味；对保洁设备、工具、药剂进行妥善管理。

秩序维护部门负责公共区域的秩序维护与安全管理。具体包括：建立并执行24小时巡逻制度，对重点区域增加巡逻频次；维护公共区域的正常秩序，制止违规行为（如乱停乱放、占道经营、大声喧哗等）；管理车辆停放，确保消防通道、人行通道畅通；应对突发事件，启动应急预案，并按规定报告。

工程维修部门负责公共区域设施设备的日常巡检、维护保养与报修处理。具体包括：定期对电梯、照明系统、给排水系统、消防设施、监控系统、门禁系统等公共设施设备进行巡检，并做好记录；对发现的故障或隐患及时进行维修或报修；对公共区域的建筑本体（如墙面、地面、天花板）进行定期检查与维护。

客户服务部门负责公共区域相关信息的发布、业主沟通及投诉受理。具体包括：向业主公示公共区域管理规定、注意事项等；受理业主关于公共区域使用与管理的咨询、建议和投诉，并及时跟进、反馈处理结果；组织文明使用公共区域的宣传教育活动。

三、日常维护管理标准

公共区域的清洁卫生应达到以下标准：地面每日全面清扫不少于两次，随时保洁，保持光洁、无杂物、无积水；墙面、天花板每月定期清洁，无蜘蛛网、无污迹；电梯轿厢每日消毒、擦拭，内壁、按钮、地面保持洁净；公共卫生间随时清洁，便池无污垢、地面干燥、空气清新；垃圾收集点垃圾日产日清，周边环境整洁，定期消杀。

公共区域设施设备的维护应达到以下标准：电梯运行平稳，轿厢内照明、通风、报警装置完好有效，按规定进行年检并张贴合格证；公共照明灯具完好率不低于98%，损坏灯具应在24小时内修复；消防设施设备齐全有效，灭火器压力正常，消火栓无遮挡，疏散指示标志清晰明亮；监控摄像头、门禁系统运行正常，图像清晰，记录保存期限符合规定；给排水管道畅通，无跑冒滴漏现象。

公共区域绿化养护应达到以下标准：绿地内无裸露黄土，植物生长旺盛，无大面积枯死现象；草坪高度控制在合理范围，定期修剪；树木、灌木整形美观，无枯枝、病虫枝；根据植物生长需要适时浇水、施肥、病虫害防治。

公共区域秩序应达到以下标准：车辆停放有序，机动车停放在指定车位，非机动车停放在指定区域，严禁堵塞消防通道、单元门厅、人行通道；公共通道、楼梯间、消防前室等区域保持畅通，不得堆放杂物、停放车辆；无擅自占用公共区域进行经营、娱乐、晾晒等行为；环境安静，无严重影响他人休息的噪音。

四、公共区域使用规范

业主及使用人应合理、文明使用公共区域，享有按规定使用公共区域的权利，同时负有爱护公共设施、遵守管理规定的义务。

禁止下列行为：擅自改变公共区域的用途、结构或外观；占用消防通道、疏散通道、安全出口等生命通道；在公共区域乱扔垃圾、随地吐痰、便溺；在非指定区域涂写、刻画、张贴；从窗户、阳台向外抛掷物品；损坏、拆除、挪用公共设施设备；在公共区域私自拉接电线、安装设备；饲养的宠物在公共区域排泄物不及时清理，或放任宠物惊吓他人；利用公共区域进行违法违规活动。

确因举办社区文化活动等需要临时占用公共区域的，主办方应提前三个工作日向物业管理处提出书面申请，说明活动内容、时间、地点、占用范围、安全措施等，经物业管理处审核批准后方可进行。活动期间应遵守相关规定，保持环境整洁，不得影响他人正常通行与休息，活动结束后及时恢复原状。

公共区域设施（如健身器材、休闲桌椅等）的使用应遵循安全第一的原则，儿童应在成人监护下使用