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房地产企业项目开发成本控制存在问题及成因分析

1房地产企业项目开发成本控制的现状

由于我国房地产行业起步时间较晚，于20世纪末才得以起步，然而房地产

行业后期发展迅猛，这不仅仅是政府给予了较大限度的扶持也是人民日益提高的

物质水平给房地产行业的发展打下了坚实的经济基础，房地产行业因此也成为我

国的基础性行业，在短期内取得了较大的收益。房地产行业在仅20年间能获得

如此大的发展，拉动我国GDP，同时由于发展时间过短，也必然会导致房地产

行业发展的不全面性，难以持续发展等弊端。

首先，由于房地产企业前期发展态势过于良好，中国投资者一向的买涨不买

跌的投资心理，大量的企业家都投入大量资金试图在房地产企业占据一定的份额。

尽管其中有很多企业家没有相关房地产开发经验，但是房地产行业的高回报率大

大弥补了前期高成本的投入，房地产行业的准入门槛相对较低，使得房地产行业

的蛋糕越做越大，竞争日益激烈。

再次，近年来房地产行业房价的不断走高，投资过热的现象越发显著，国家

出台了一系列的政策，特别是一二线城市。就以杭州地区为例，2016年由于G20

峰会的影响，吸引了大量投资者炒房，房管局出台了相应的限购政策：外地人需

要连续缴纳两年社保款、上调公积金贷款首付比例和暂停对已拥有2套及以上住

房的本地居民出售新建商品住房和二手住房。对房地产开发企业，政府不断上调

土地成本，进一步挤压了房地产市场盈利空间。如果沿用老一套的成本控制理论，

那么房地产企业极有可能出现亏损局面。对三四线城市而言，房地产市场主要目

标是“去库存”,显然房地产开发企业在这种局面下处于劣势地位，买方市场意

味着消费者拥有很大的选择空间，房地产开发企业为了减少巨额资本的利息支出

和加快资金回笼，降低价格必然缩减利润空间。

尽管房地产行业充满挑战，同时又是面临新的机遇。在2017年政府报告中

提出了“深入推进新型城镇化”工作方向。新型城镇化的发展，房地产作为基础

设施也必须跟上改革的步伐。因此房地产开发企业需要提高成本控制管理水平，

重新占据市场的有利地位。

2房地产企业项目开发成本控制存在问题

2.1项目控制总目标缺乏前瞻性

这个问题在一定程度上难以避免，就目前来说，成本预算编审人员队伍中有

部分员工是会计专业毕业，而工程项目是一个专业性很强的工作，编审人员的专

业知识无法与房地产行业所需要的专业需求相匹配，毋庸置疑会导致工程成本控

制的测算把握工作不到位，而成本预审编审是成本控制最基础的第一步。这个具

体数据的偏差会最终导致决策的失误，在与其他施工单位合作时处于不利地位，

给了对方哄抬成本的可能，这样就无形中提高了房地产开发企业项目的成本。

没有意识到开发计划的重要性。对于长期发展计划（一般指5年以上的计划）

很多企业认为其期限太长，中间存在很多不定因素而忽略了制定长期计划，然而

这种想法是片面的，这样做的弊端是使企业开发失去前瞻性和连续性，只将目标

着眼于中短期，再碰到紧急问题时只能走到哪里算哪里，更严重的会出现“断层”

现象，企业无法站在宏观的角度上去解决问题。

2.2轻视除施工阶段以外阶段的成本控制

（1）前期决策阶段

由于项目成本控制需要多部门配合，需要进行全面综合管理，而部门与部门

之间基本都有自己特定的职能范围，部门之间的联系沟通不密切，各项资源无法

得到合理配置，引起许多麻烦，比如导致项目成本过高，有的会使项目品质无法

得到质量要求。

（2）规划设计阶段

据大量数据及有关专家研究表明，该阶段是方案进行调整优化的最佳时期，

这个阶段对后续的成本支出影响十分深远，可以高达75%-95%左右。

设计人员缺乏对建筑材料价格的认识。他们的工作重点是将设计融于房屋与周边

环境，注重景观效果，外景布置，因此可能会造成成本上升。与此同时，虽然施

工阶段周期时间长，占据整个工期的比重很大，但是若想通过这个阶段把成本减

小的难度很大，房地产企业在这个阶段应该是对工程进行定期监督反馈，减少因

为浪费而引起的超支以及因为施工方各种原因导致的进度慢。

由于在项目进入设计阶段，有些房地产企业没有就成本控制问题与设计单位

进行协商。从房地产企业角度看，他们注重的是设计单位的设计方案是否安全，

功能齐全以及收费标准，但是审计合同中不会对设计进行严格、具体的造价约束，

缺乏对设计方案经济合理性的判断这无疑给设计者留下了很大制造空间，他们会

提高造假以满足他们对设计美观以及高新技术的更高层次，然而这笔支出性价比

不高，相同成本下带来