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违反限购政策签订的合同

在房地产市场监管日益严格的背景下，为抑制投机性购房、保障住房的民生属性，各地相继出台了限购政策。然而，强烈的购房需求与政策限制之间的矛盾，催生了大量试图规避限购政策的交易行为，由此签订的合同引发了复杂的法律问题。此类合同的核心在于其效力问题，以及由此产生的权利义务关系和风险分配。

一、合同效力分析：违反强制性规定导致无效

违反限购政策签订的合同，其法律效力首先受到《中华人民共和国民法典》的审视。根据民法典第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”

问题的关键在于，地方性限购政策是否属于上述条款中的“强制性规定”。司法实践中，主流观点普遍认为，限购政策虽然多以地方政府的规章、通知或“意见”等形式出现，不属于法律或行政法规的层级，但其内容旨在调控房地产市场秩序、维护金融安全和社会公共利益，具有强烈的管理性和禁止性特征。这类政策关乎社会公共利益和国家宏观经济调控，其规范目的在于阻止特定主体获得购房资格，因此违反该政策所签订的房屋买卖合同，实质上是扰乱了国家房地产管理秩序，损害了社会公共利益。法院在审理此类案件时，通常会援引民法典第一百五十三条第二款“违背公序良俗的民事法律行为无效”的规定，认定合同无效。

因此，无论是直接签订的买卖合同，还是为实现交易目的而签订的“借名买房协议”、“购房指标转让协议”等衍生合同，只要其核心内容在于规避限购政策，使得不具备购房资格的主体最终获得房产，该合同或协议的整体或相关条款极有可能被法院认定为无效。合同被认定无效后，自始没有法律约束力，双方因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、常见规避模式及合同样态

为更清晰地揭示问题，以下列举几种典型的规避模式及其涉及的合同类型，并剖析其内在的法律风险。

1.借名买房模式

这是最常见的一种规避方式。实际出资人（因无资格、为避税或其他原因）借用有购房资格的亲友名义（即名义登记人）购买房屋，双方签订《借名买房协议》，约定房屋所有权归实际出资人所有，名义登记人仅是“代持”。

*合同样态：《借名买房协议》或《房屋代持协议》。协议中通常会详细约定房屋总价款的支付方式、贷款偿还义务人、装修费用承担、物业费缴纳、未来出售条件、以及若名义登记人反悔或出现债务纠纷时的违约责任等。

*法律风险剖析：

*对实际出资人：最大的风险是“钱房两空”。由于房屋登记在名义登记人名下，从法律物权角度看，名义登记人才是所有权人。若名义登记人擅自将房屋出售、抵押给善意第三人，实际出资人几乎无法追回房屋，只能向名义登记人主张债权赔偿。此外，若名义登记人因个人原因陷入离婚析产、债务纠纷、死亡继承等法律事件，该房屋将被视为其合法财产进行分割或被其债权人申请强制执行。

*对名义登记人：同样面临巨大风险。首先，若房屋需要办理银行按揭，名义登记人将是主贷人，其个人征信记录与贷款绑定，一旦实际出资人断供，名义登记人需承担还款责任，并可能被列入失信名单。其次，其自身的购房资格被占用，未来再购房产将受限。最后，若该房屋交易被认定为偷逃税款或欺诈贷款，名义登记人可能面临行政处罚乃至刑事责任。

2.期房“更名”或指标转让模式

在商品房预售阶段，部分购房者在取得购房合同后，因各种原因（如丧失资格、资金周转）欲将未完成产权登记的房屋转让给他人。受让方往往不具备购房资格，双方通过私下签订《购房指标转让协议》，约定由原购房者（卖方）协助受让方（买方）在开发商处办理“更名”手续或直接在交房后办理产权证。

*合同样态：《购房指标转让协议》。协议会约定一个“转让费”，并明确原购房者需无条件配合办理后续一切手续。

*法律风险剖析：

*合同履行障碍：绝大多数开发商的购房合同中都会明确禁止购房者在产权证办理前转让合同权利义务。地方政府房管部门对期房“更名”有严格的审核程序，根本目的就是落实限购政策。若受让方不具备资格，开发商和房管部门必然拒绝办理更名手续。这使得《购房指标转让协议》的履行在客观上成为不可能，协议目的无法实现。

*合同无效后的损失：协议被认定无效后，原购房者需返还“转让费”，但受让方已支付的定金或部分房款，其能否全额追回取决于法院对双方过错的认定。法院通常会认为，双方对规避政策均存在明知故犯的过错，应根据各自的过错程度分担损失。受让方可能无法拿回全部资金。

3.虚构身份与材料模