2025年房地产经纪人凶宅、凶地等“特殊房产”交易风险专题试卷及解析.docxVIP

2025年房地产经纪人凶宅、凶地等“特殊房产”交易风险专题试卷及解析

2025年房地产经纪人凶宅、凶地等“特殊房产”交易风险专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《民法典》规定，房地产经纪人在提供凶宅交易服务时，若未如实告知房屋内曾发生非正常死亡事件，可能构成何种民事责任？

A、违约责任

B、侵权责任

C、缔约过失责任

D、不当得利责任

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第500条，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，构成缔约过失责任。凶宅信息属于影响交易决策的重要事实。A选项违约责任发生在合同成立后，B选项侵权责任需造成实际损害，D选项不当得利与本案无关。知识点：缔约过失责任的构成要件。易错点：容易混淆缔约过失与违约责任的适用阶段。

2、某房屋内曾发生自杀事件，房主未告知买受人。买受人入住后知晓事实要求退房，法院最可能支持的理由是？

A、房屋存在质量瑕疵

B、构成重大误解

C、违反公序良俗

D、房屋价值贬损

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第147条，基于重大误解实施的民事法律行为可撤销。凶宅信息属于影响交易决策的重大事实。A选项质量瑕疵指物理缺陷，C选项公序良俗原则多用于合同效力认定，D选项属于结果而非法律依据。知识点：重大误解的认定标准。易错点：容易将价值贬损作为直接法律依据。

3、房地产经纪人带客户看凶宅时，应当采取的最恰当做法是？

A、暗示客户这房子性价比高

B、主动告知房屋历史并记录

C、等待客户主动询问

D、建议客户自行调查

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《房地产经纪管理办法》第21条，经纪人应当如实告知房屋重要信息。主动告知并书面记录可避免后续纠纷。A选项构成误导，C选项违反主动披露义务，D选项属于推卸责任。知识点：经纪人的信息披露义务。易错点：容易忽视书面记录的重要性。

4、某凶宅交易中，买受人主张撤销合同的除斥期间是？

A、1年

B、2年

C、3年

D、5年

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第152条，重大误解的除斥期间为3个月，但实务中凶宅案件通常适用1年期间。B选项是普通诉讼时效，C、D选项不符合规定。知识点：除斥期间与诉讼时效的区别。易错点：容易混淆不同撤销权的除斥期间。

5、凶宅交易纠纷中，法院认定非正常死亡的标准通常不包括？

A、自杀

B、他杀

C、自然死亡

D、意外死亡

【答案】C

【解析】正确答案是C。司法实践中，自然死亡不属于影响交易决策的特殊事件。A、B、D选项均属于非正常死亡范畴。知识点：凶宅的司法认定标准。易错点：容易将所有死亡事件都视为凶宅因素。

6、房地产经纪人在凶宅交易中，下列哪项行为不违反职业道德？

A、建议房主隐瞒信息

B、协助双方协商价格补偿

C、伪造房屋历史记录

D、诱导买受人快速签约

【答案】B

【解析】正确答案是B。在充分告知基础上协商价格补偿属于正常商业行为。A、C、D选项均违反《房地产经纪执业规则》。知识点：房地产经纪职业道德规范。易错点：容易将正常商业谈判与违规行为混淆。

7、凶宅交易合同中，最有效的风险防范条款是？

A、房屋现状交付

B、买受人已充分了解

C、卖方保证无特殊事件

D、按现状过户

【答案】C

【解析】正确答案是C。明确保证条款可有效约束卖方披露义务。A、D选项属于模糊表述，B选项举证困难。知识点：合同条款的法律效力。易错点：容易忽视保证条款的具体性要求。

8、某凶宅经多次转手，现任房主不知情。买受人能否向现任房主主张权利？

A、可以，要求赔偿

B、可以，要求退房

C、不可以，无过错

D、可以，要求降价

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第172条，善意取得制度保护不知情第三人。A、B、D选项均需房主存在过错。知识点：善意取得制度的适用。易错点：容易忽视善意第三人的保护。

9、凶宅交易中，房地产经纪人最应当保存的证据是？

A、带看记录

B、价格谈判记录

C、告知确认书

D、委托合同

【答案】C

【解析】正确答案是C。告知确认书是证明已履行披露义务的关键证据。A、B、D选项属于常规文件，不能证明特殊告知。知识点：证据的证明力认定。易错点：容易忽视告知确认书的重要性。

10、凶宅纠纷中，法院确定赔偿金额的主要依据是？

A、房屋原价

B、市场差价

C、精神损害

D、交易费用

【答案】B

【解析】正确答案是B。司法实践中通常以凶宅与正常房屋的市场差价作为赔偿依据。A选项未考虑贬值，C选项需单独主张，D选项属于间接损失。知识点：损害赔偿的计算方法。易错点：容易混淆直接损失与间接损失。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、下列哪些情形可能被认定为凶宅？

A、房屋内发生自杀

B、房屋内发生他杀

C、房屋内自然死亡

D、房屋外意外死亡