建设工程优先受偿权登记制度思考——兼论《合同法》第286条之立法不足与完善.docxVIP

建设工程优先受偿权登记制度思考

——兼论《合同法》第286条之立法不足与完善

摘要：《中华人民共和国合同法》第286条（现已整合入《民法典》第807条）赋予的建设工程价款优先受偿权，是保护承包人和建筑工人生存利益的重要法律屏障。然而，该条款自FL-5诞生之日起，就因其规则的原则性、模糊性以及法律性质的争议性，在司法实践中引发了巨大混乱。特别是其作为一种“法定”且“优先”的权利，却严重缺乏公示手段，导致其与抵押权、消费者购房人权利、一般债权等多种权利发生激烈冲突，极大地损害了交易安全与法律的确定性。本文从物权公示原则的视角切入，深刻剖析了第286条“权利与公示”相脱节的根本立法缺陷。研究认为，该优先受偿权在本质上具有法定抵押权或优先权的“准物权”属性，其效力之强与公示之缺的矛盾是所有冲突的根源。

因此，构建一套科学、严谨的建设工程优先受偿权登记制度，是弥合立法不足、平衡多元利益、维护交易安全的必由之路。本文在借鉴域外经验（如美国“技工优先权”登记）的基础上，尝试提出一套包括登记主体、登记时间、登记效力及权利消灭在内的本土化登记制度框架，以期为相关立法完善与司法实践提供有益参考。

关键词：建设工程优先受偿权；《民法典》第807条；登记制度；公示原则；立法完善

一、引言

建设工程价款优先受偿权（以下简称“工程优先权”）制度，源于《中华人民共和国合同法》第286条，并被《中华人民共和国民法典》第807条所承继和确认。该条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这一规定，将承包人对工程价款的债权提升至一个“准物权”的高度，使其在破产和执行程序中享有超越普通债权乃至抵押权的“超级优先性”，其立法宗旨在于保障承包人的工程款（包含农民工工资）得以实现，维护建筑市场的稳定与公平。

然而，这一善意的立法设计在过去二十余年的司法实践中却引发了持续的争议和混乱。最高人民法院虽先后出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）等司法解释，试图明确其权利主体、范围、行使期限等问题，但收效甚微。究其根源，在于《合同法》第286条（及《民法典》第807条）的立法存在一个根本性的“硬伤”：它创设了一项效力极强、足以对抗第三人（包括抵押权人、普通购房人）的法定优先权利，却完全没有为其配备任何形式的公示机制。

物权法（现为《民法典》物权编）的基本原则之一便是“公示公信”原则，即物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法公示，非经公示，不发生物权效力或不得对抗善意第三人。不动产物权的公示方式是登记。工程优先权虽未被《民法典》明确归入“物权”之列，但其“对物性”和“优先性”使其具有了远超普通债权的强大效力，在功能上已然是一种法定的担保物权。这样一种强大的“隐形”权利，无需登记即可产生，并潜伏于整个建设周期乃至竣工之后，这对于其他利害关系人而言无异于一个“法律陷阱”。银行在设定抵押权时，无法通过登记系统查知该“第一顺位”权利的存在；购房人在支付房款时，更无从知晓自己购买的房屋是否早已被承包人的优先权所“锁定”。这种“秘密优先权”的存在，严重破坏了不动产登记制度的权威性，损害了交易安全，并引发了司法实践中“工程优先权”、“抵押权”与“消费者购房人权利”三者之间“谁更优先”的旷日持久的争论。

本文正是在此背景下，直指第286条（《民法典》第807条）的立法核心缺陷——公示机制的缺失，论证为工程优先权建立一套专门的登记制度的极端必要性与紧迫性。本文将首先剖析工程优先权的法律性质及其无公示的危害，进而探讨构建登记制度的法理基础与必要性，最后尝试提出一套具体的登记制度框架，以期为我国相关立法完善提供思考。

二、工程优先权的法律性质与无公示之弊

（一）工程优先权的“准物权”与“法定抵押权”属性

关于工程优先权的法律性质，学界历来有“债权说”、“法定优先权说”、“法定抵押权说”等多种争论。若依“债权说”，则无法解释其何以能对抗抵押权及其他债权；而“法定优先权说”和“法定抵押权说”虽有细微差异，但均承认其具有对抗第三人的物权效力。从其权利内容来看，承包人可就工程折价或拍卖价款优先受偿，这与抵押权的实现方式几乎一致。最高人民法院的司法解释亦明确其优先于抵押权，这使其表现出“超级担保物权”的特征。

更重要的是，工程优先权所担保的债权（工程价款）与标的物（建设工程）之间具有天然的、紧密的牵连关系。正是承包人的劳动和材料投入，才使得土地（或在建工程）的价值得以“添附”和“剧增”。承包人的贡献直接物化到了不动产之中。因此，法律赋予承包人就其“创