房地产抵押作业流程及业务简介.docVIP

业务优化后步骤图

￣交易登记中心窗口受理

交易登记中心窗口受理

核验房价、打印缴费指导和预收件收据）

↓

资料齐全，三个工作以后到233号窗领取税单

资料不全，从补齐资料起三个工作以后到233号窗领取税单

财政局

（224-226号窗征收契税）

缴费后到229-230号窗打印发票

换领正式受理回执

审核

缮发证

归档

5、有意愿购置二手楼，该怎样申请二手按揭贷款？

答：可分为以下几步：

选择一家银行指定按揭服务企业提交贷款申———评定、初审———签协议————银行审批———房屋交易抵押登记——发放贷款——借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除协议。

6．二手按揭申请条件是什么？

答：A、借款人必需为年满18周岁，含有完全民事行为能力中国公民或在中国大陆含有有效居住证件境外、外国公民；

B、借款人有稳定正当收入，具还本付息能力；

C、借款人同意以所购房产作为贷款抵押物；

D、所购房屋产权清楚，可进入房地产市场流通；

E、申请个人公积金贷款或组合贷款，还应符合个人住房公积金贷款及组合贷款要求。

7．申请二手房按揭买方须提供哪些基础资料？

答：买房人需要提交资料：

正当身份证实正本；

户吕簿正本；

婚情况证实：结婚证正本或未婚证实；

近十二个月来收入情况证实（如单位收入证实\存款证实\有价证券及其它收入证实）。

8．在二手楼买卖方须提供哪些基础资料？

答：售房人须提供资料有：

拟卖商品房产权证实文件正本（预售契约或房地产证）；

共有房地产须提交《房地产共有（用）证》及共有些人对房地产买卖书面意见；

如房屋已租出，须供租户同意搬迁证实资料（按揭）；

正当身份证文件（夫妻双方）；

户口簿正本；

婚姻情况证实：结婚证正本或未婚证证实。

10．房地产交易时卖方须缴交哪些税费？

答：A、按房屋建筑面积以每平方米3元缴交交易服务费；

B、按房屋产价0.05%缴交印花税；

C、土地增值税；

D、按要求缴交个人得税（房改房）

E、依据该房屋用途年在地段标定地价计收土地出让金（土地出让金收费标准为：私人生活住宅，按房屋所在地段标定地价10%计算征收，私人生活住宅，按房屋所在地段标定地价50%计算征收，交易一方单位，按房屋所在地段标定地价50%计算，征收，已购公有住房按交易评定价格1%计算征收）；

F、营业税（出售非住宅类或单位出售购置未满十二个月持《房地产证》房产）。

11．房地产交易中买方须缴交哪些税费？

答：A、个人购置一般住宅契税按房管局评定价1.5%缴交，单位购置按3%缴交；

购置非住宅类3%缴交

B、按房屋建筑面积以每平方米3元缴交易服务费；

C、按房屋产价0.05%缴交印花税；

D、登记费50元/宗，权利许可证照印花5元/本。

21．假如国家调整利率，贷款利息怎么算？

答：依据人民银行当初利率管理措施，贷款期限在十二个月以内（包含十二个月），遇法定利率调整，已生效协议项下贷款得率不作调整；贷款期限在十二个月以上，则将从第二年1月1日起按当日人民银行贷款利率作对应调整。

22．怎样选择还款方法？

答：现在最一般、最基础还款方法是等额本息还款法和等额本金还款法。

*等额本息还款法既是各商业银行普遍采取，也是借款人比较喜爱还款方法。借款人每期还款金额相同，还入本金或利息却不下定相同，还款压力小。

*等额期本金还款法是借款人每期偿还等额本金,同时付清本期应付贷款利息还款早期,借款人负担较重,但伴随时间推移,每期还款金额会逐步降低。

23．贷款时间该怎么定？

答：贷款期限要依据自己还款能力而定。依据中国外经济学家提供参考标准：家庭收入30%用于供楼、30%用于投资储蓄、20%用于儿女教育、20%用于日常开销比蒋适宜。贷款年限选择要考虑买楼、结婚、儿女高等教育。贷款年限在15-20年以内，最好是左右比较适宜。

24．经济压力增加，可否延长贷款期限？

答：正在银行做按揭借款人因为经济情况发生改变，或家庭资金方面有新安排，如儿女升学或留学等特殊问题，供楼压力增加，这时能够主动和银行联络，申请延长贷款期限，降低每个月供款额。假如是一手楼，还须开发商出具同意展期书面证实。在办理好对应手续后，从次月开始就能够根据新月供款额还本付息了，使供楼更轻松。

25．

答：减按揭关键有2种方法，一个是在原有贷款基础上降低贷款金额，也就是常说提前还贷；另一个是在提前归还部分贷款同事时缩短还款期限。

26．怎样出售正按揭中房产？

答：转按揭对于那些办理了按揭贷款又想卖掉房子用户，或想贷款购置已经办理了按揭贷款房子用户来说，转按揭是一个不错选择。因为转按揭手续复杂、风险大，所以对应中介费用也较高。转按大约需要两个月左右时间，因为手续比较复杂，最好交由专业按揭机构办理。

27．为何要买房屋保险？

答：一、住房保险