物业的承接查验.pdfVIP

物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施

设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查

验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生

在业主大会或者产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。物业的承接查

验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理

服务至关重要。

一、新建物业承接查验

在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查

验。在条件具备或者物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验

也可以和建设工程的竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将

发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。

物业的承接、查验工作流程所示。

物业建成通过竣工综合验收

↓

物业管理企业组织人员进行承接查验

↓

对查验中发现的问题进行处理

↓

物业移交

二、物业查验的方式

承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基

础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、

共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业

公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验

还应对设施设备进行调试和试运行，还应催促建设单位及时解决发现的问题。

查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。物

业管理企业应催促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材

料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷而影响物业正常使用的，物业管理企

业可以拒绝承接物业，物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、

设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方

法进行检查。

1.观感查验

观感查验是对查验对象外观的检查，普通采取目视、触摸等方法进行。

2.使用查验

使用查验是通过启用设施或者设备来直接检验被查验对象的安装质量和使

用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。

3.检测查验

检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否

符合质量要求。

4.试验查验

试验查验通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。

三、承接查验所发现问题的处理

发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或者违

反规范造成的设计缺陷;施工单位不按规范施工或者施工工艺不合理甚至偷工

减料;验收检查不细、把关不严;建材质量不合格;建设单位管理不善，气候、环

境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所发现的问题，普通的处理程序如

下所示。

(一)采集整理存在问题

(1)采集所有的《物业查验记录表》;

(2)对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表;

(3)将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。

(二)处理方法

工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，

物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单

位进行针对性整改。

从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位

引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或者发生，按建设部《建造工程质

量保修办法》规定，应由建设单位催促施工单位负责。第二类是由于规划、设

计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这种问题

应由建设单位负责作出修改设计，改造或者增补相应设施。

(三)跟踪验证

为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验

工作。

物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整

改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对

整改不合要求的工程项目则应继续催促建设单位处理。

四、准备工作

(一)人员准备

物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的

专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，

与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。

(二)计划准备