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高频热点：不动产法律问题解析

一、单选题（每题2分，共10题）

1.甲公司与乙公司签订了一份土地使用权转让合同，合同中约定了土地用途为商业用地。后甲公司将该土地使用权转让给丙公司，但未办理变更登记。丙公司是否能够合法使用该土地从事商业活动？

A.可以，因为合同已经签订

B.不可以，因为未办理变更登记

C.可以，但需缴纳额外税费

D.可以，但需乙公司同意

2.某市规划局批准了丁公司在其土地上建设一栋住宅楼，但该楼建成后超出批准的高度。丁公司是否可以继续使用该楼？

A.可以，因为已经建成

B.不可以，因为违反规划

C.可以，但需补缴罚款

D.可以，但需拆除部分楼层

3.张某购买了一套商品房，但在交房时发现房屋存在严重质量问题，导致无法入住。张某可以要求开发商采取哪些措施？

A.退房并赔偿损失

B.继续交房并要求维修

C.减少房价并要求维修

D.只能要求维修

4.某公司以土地使用权为抵押物向银行贷款，但未在土地管理部门办理抵押登记。该抵押是否有效？

A.有效，因为合同已经签订

B.无效，因为未登记

C.部分有效，部分无效

D.视具体情况而定

5.李某租赁了一处商铺，租赁期限为5年。租赁期满后，房东要求李某腾退商铺，但李某认为合同应自动续租。李某的主张是否成立？

A.成立，因为合同未明确约定终止条件

B.不成立，因为租赁合同应遵循“买卖不破租赁”原则

C.成立，但需双方协商

D.不成立，因为租赁合同应遵循“合同自由”原则

二、多选题（每题3分，共5题）

6.在不动产登记过程中，哪些情形可能导致登记错误？

A.登记人员疏忽

B.申请人提供虚假材料

C.登记机构设备故障

D.法律法规变更

7.某公司以其名下的房产作为担保向乙公司借款，但未办理抵押登记。以下哪些说法是正确的？

A.抵押权设立

B.抵押权未设立

C.如发生债务纠纷，抵押房产不能优先受偿

D.如发生债务纠纷，抵押房产可以优先受偿

8.在土地使用权出让过程中，以下哪些行为可能构成违约？

A.出让方未按时交付土地

B.受让方未按时支付土地出让金

C.出让方擅自改变土地用途

D.受让方未按规划使用土地

9.某业主发现开发商在建设过程中使用了不合格的建筑材料，导致房屋出现质量问题。业主可以要求开发商承担哪些责任？

A.赔偿损失

B.退房

C.重新施工

D.减少房价

10.在不动产租赁过程中，以下哪些情形可能导致租赁合同无效？

A.租赁期限超过20年

B.租赁用途违反法律法规

C.双方未签订书面合同

D.一方以欺诈手段签订合同

三、判断题（每题1分，共10题）

11.不动产登记完成后，登记信息即具有绝对公信力。

12.不动产抵押权自抵押合同签订之日起设立。

13.土地使用权转让必须办理变更登记。

14.租赁合同中的“买卖不破租赁”原则仅适用于房屋租赁。

15.不动产登记错误导致损失的，登记机构应承担赔偿责任。

16.土地使用权出让可以采取拍卖、招标、挂牌等方式进行。

17.不动产租赁合同可以口头签订。

18.开发商交付的商品房必须符合国家质量标准。

19.不动产抵押权设立后，如债务人不履行债务，抵押权人可以优先受偿。

20.土地使用权转让不得设置抵押权。

四、简答题（每题5分，共4题）

21.简述不动产登记的程序及其重要性。

22.简述“买卖不破租赁”原则的适用范围及其法律意义。

23.简述不动产抵押权的设立条件及其法律效力。

24.简述土地使用权出让的基本流程及其法律要求。

五、论述题（每题10分，共2题）

25.结合实际案例，论述不动产登记错误的法律责任及其防范措施。

26.结合现行法律法规，论述不动产租赁合同纠纷的解决途径及其法律依据。

答案与解析

一、单选题

1.B

解析：不动产权利的设立和变更必须办理登记，未经登记不发生效力。因此，甲公司将土地使用权转让给丙公司后，未办理变更登记，丙公司不能合法使用该土地从事商业活动。

2.B

解析：根据《城乡规划法》，建设项目必须符合规划要求。丁公司建设的住宅楼超出批准高度，属于违反规划行为，因此不能继续使用该楼。

3.A

解析：根据《商品房销售管理办法》，开发商交付的商品房必须符合国家质量标准。如存在严重质量问题，张某可以要求退房并赔偿损失。

4.B

解析：不动产抵押权自登记之日起设立。未办理抵押登记的，抵押权不设立。因此，该抵押无效。

5.B

解析：根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁合同应遵循“买卖不破租赁”原则。租赁期满后，房东要求腾退，但合同未明确约定终止条件，李某的主张成立。

二、多选