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2025年主观题法律职业资格考试试题及解答参考及答案

（一）民法案例分析

2023年3月1日，甲公司与乙签订《房屋买卖合同》，约定甲将其所有的位于A市B区的一套住宅（房产证号：A房权证B字第12345号）以380万元价格出售给乙，乙应于合同签订后5日内支付定金50万元，余款330万元于办理过户登记当日支付。合同第7条特别约定：“若因甲方原因导致3个月内未完成过户登记，乙方有权解除合同并要求甲方按已付房款的20%支付违约金；若因乙方原因导致未完成过户登记，甲方有权没收定金。”

2023年3月3日，乙向甲支付定金50万元。3月10日，甲以该房屋作为抵押向丙银行借款200万元，双方办理了抵押登记（抵押合同约定抵押期间抵押物不得转让）。4月15日，甲又与丁签订《房屋买卖合同》，将该房屋以420万元价格出售给丁，丁于当日支付首付款120万元，并于4月20日办理了预告登记。

5月1日，乙催促甲办理过户登记，甲称因房屋已抵押给丙银行，需先解押才能过户。乙提出代甲清偿银行债务以消灭抵押权，甲表示同意，但要求乙额外支付10万元“解押手续费”。乙拒绝支付手续费，双方协商未果。截至6月1日（合同签订后满3个月），房屋仍未过户。

6月5日，丁发现甲已将房屋出售给乙，遂以甲存在“一房二卖”为由，向法院起诉要求解除与甲的合同并赔偿损失50万元（含已付房款利息及购房差价损失）。

另查明：该房屋自2022年10月起由甲出租给戊，租期5年，戊已支付2023年全年租金。戊得知房屋出售后，表示愿以同等条件优先购买。

问题：

1.甲与乙的《房屋买卖合同》效力如何？乙是否有权解除该合同？请说明理由。

2.甲与丙银行的抵押合同中“抵押期间抵押物不得转让”的约定是否影响甲后续与乙、丁签订的房屋买卖合同效力？

3.丁的预告登记是否影响乙主张房屋所有权？若丁的预告登记有效，其法律效果是什么？

4.戊作为承租人，其优先购买权是否受甲与乙、丁签订的买卖合同影响？戊应如何主张权利？

5.若乙选择继续履行合同，其代甲清偿银行债务以消灭抵押权的行为是否构成代为清偿？甲要求乙支付“解押手续费”是否合法？

解答参考：

1.甲与乙的《房屋买卖合同》有效。根据《民法典》第143条，合同双方具备相应民事行为能力，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，故有效。乙有权解除合同。合同约定“若因甲方原因导致3个月内未完成过户登记，乙方有权解除合同”，截至6月1日（合同签订后3个月），房屋未过户的原因在于甲将房屋抵押给丙银行（抵押登记导致无法过户），属于“甲方原因”，乙解除权条件成就，根据《民法典》第562条第2款，乙有权解除合同。

2.不影响。根据《民法典》第406条第1款，抵押期间抵押财产可以转让，抵押合同中“不得转让”的约定不影响转让合同的效力。即使当事人约定禁止转让，只要未将该约定登记，不得对抗善意受让人（《担保制度解释》第43条）。本案中抵押合同虽约定不得转让，但未提及该约定已登记，故甲与乙、丁的买卖合同均有效。

3.丁的预告登记不影响乙主张合同权利，但会阻碍乙取得所有权。根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。丁于4月20日办理预告登记，甲此后若试图为乙办理过户登记，需经丁同意，否则乙无法取得所有权。预告登记的法律效果是：在丁的债权实现条件具备时（如支付尾款、甲履行义务），丁可优先于其他债权人取得房屋所有权；在预告登记有效期内（90日），甲的处分行为不发生物权变动效力，但不影响合同效力。

4.戊的优先购买权受影响，但可主张损害赔偿。根据《民法典》第726条，承租人对租赁房屋享有同等条件下的优先购买权，但出租人将房屋出卖给近亲属或房屋按份共有人行使优先购买权的除外。本案中甲将房屋出售给乙、丁，不属于上述例外，戊的优先购买权应受保护。但甲未通知戊即出售房屋，构成对戊优先购买权的侵害。根据《民法典》第728条，戊可请求甲承担赔偿责任，但不得主张出租人与第三人签订的买卖合同无效（除非第三人恶意）。

5.乙代甲清偿银行债务构成代为清偿。根据《民法典》第524条，债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行。乙作为房屋买受人，对消灭抵押权以取得所有权具有合法利益，故其代为清偿行为有效。甲要求乙支付“解押手续费”不合法。双方合同未约定乙需承担解押费用，甲因自身设立抵押权导致需解押，属于甲应负担的合同义务，乙代其清偿已属额外协助，甲无权额外收取费用（《民法典》第509条）。

（二）刑法案例分析

2023年10月，张三（35岁）与李四（28岁）共谋“搞点钱”。张三提议：“我知道某小区独居老人王奶奶（78岁）平时收废品攒了不少现金，她眼神不好，我们可以假装收废品，进去后找机会