物业管理财务核算制度.docxVIP

第一章总则

物业管理财务核算是物业管理工作的核心环节之一，它不仅关系到企业自身的生存与发展，也直接影响到业主的切身利益和物业的保值增值。为规范本单位财务管理行为，确保会计信息真实、准确、完整，提高资金使用效益，依据国家相关法律法规及行业会计准则，结合本单位物业管理服务的实际特点，特制定本制度。

本制度旨在建立健全内部财务控制体系，明确财务核算流程，强化成本意识，保障资金安全，为企业的稳健运营和持续发展提供坚实的财务基础。全体财务人员及相关业务部门人员均须严格遵守本制度规定，确保各项财务活动有序进行。

第二章会计核算基础

第一节会计主体与核算对象

本制度核算的会计主体为本物业管理单位。核算对象包括本单位在物业管理服务活动中所发生的各项经济业务，涵盖资产、负债、所有者权益、收入、成本费用及利润等会计要素的增减变动情况。

第二节会计期间与记账本位币

会计核算以公历年度为一个会计年度，即自每年一月一日起至十二月三十一日止。月度、季度会计期间的划分亦遵循公历制。

记账本位币为人民币。

第三节会计核算原则

会计核算严格遵循权责发生制原则，凡属本期的收入和费用，不论款项是否收付，均应作为本期的收入和费用；反之，不属于本期的收入和费用，即使款项已在本期收付，也不应作为本期的收入和费用。

同时，应遵循配比原则、历史成本原则、谨慎性原则及划分收益性支出与资本性支出原则，确保会计信息的质量。

第四节会计科目设置

会计科目设置应符合国家统一会计制度的规定，并结合物业管理行业的特点及本单位的实际经营管理需要。主要包括资产类、负债类、所有者权益类、成本类及损益类科目。财务部门应根据业务发展和管理要求，对会计科目进行适时维护与调整，并确保其规范性和统一性。

第三章收入核算

第一节收入的构成与确认

物业管理收入主要包括物业管理费收入、停车费收入、公共水电费公摊收入、物业共用部位及共用设施设备经营收入、特约服务费收入及其他合法收入。

各项收入的确认，应以服务已经提供、收费标准已经明确、相关的经济利益很可能流入企业为前提。物业管理费一般按月或按季度预收，应在服务期内分期确认收入。一次性收取的长期物业服务费，应按照权责发生制原则在对应的服务期间内平均分摊确认。

第二节物业管理费核算

物业管理费收入是物业管理单位的主要收入来源。财务部门应根据物业服务合同约定的收费标准、收费周期及业主（或使用人）的房屋建筑面积等信息，准确计算应收物业费金额。

对于已收取的物业费，应及时入账；对于尚未收取的物业费，应定期进行催收，并根据实际情况计提坏账准备。会计处理上，设置“主营业务收入-物业管理费收入”科目进行核算。

第三节其他收入核算

停车费收入应区分产权归属，属于业主共有的停车位，其收入在扣除合理成本后应归全体业主所有，或按照业主大会决议进行分配；属于物业管理单位所有或租赁的停车位，其收入确认为本单位收入。

公共水电费公摊收入应按照实际发生额及约定的分摊方式向业主或使用人收取，并及时上缴或进行账务处理，确保收支透明。

特约服务费及其他零星收入，应在服务完成或款项收到时确认收入，计入“其他业务收入”或相关对应科目。

第四章成本与费用核算

第一节成本与费用的划分

物业管理成本主要包括直接为物业项目服务发生的各项支出，如人工成本、清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、共用设施设备日常运行及维护费等。

费用则主要指企业行政管理部门为组织和管理经营活动而发生的各项期间费用，包括管理费用、销售费用（如有）及财务费用。

第二节直接成本核算

人工成本是物业管理成本的重要组成部分，包括物业项目服务人员的工资、奖金、福利费、社会保险费等。应按受益对象准确归集，直接计入相关物业项目成本。

清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费等，凡能直接归属到特定物业项目的，均应直接计入该项目成本；若为多个项目共同发生的费用，应按照合理的分配标准（如面积、户数等）进行分摊。

共用设施设备日常运行及维护费，包括电梯维护、供水供电系统维护、消防系统维护等费用，应根据实际发生额计入相关成本。

第三节期间费用核算

管理费用核算企业行政管理部门发生的各项费用，如管理人员薪酬、办公费、差旅费、业务招待费、折旧费、修理费、税金及附加等。

财务费用核算企业为筹集经营所需资金而发生的费用，如利息支出（减利息收入）、手续费等。

期间费用应在发生当期直接计入当期损益。

第四节成本费用的控制与归集

财务部门应会同各业务部门建立健全成本费用控制体系，制定各项成本费用的开支标准和审批流程。各项成本费用的支出，均需履行必要的审批手续。

成本费用的归集应遵循相关性原则和配比原则，确保各物业项目的成本核算准确完整，为项目绩效考核提供依据。

第五章物业工程与维修基金核算

第一节物业工程核算

物业工程主要包括物业共用部位、共