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“新居住数字化经纪服务”职业技能等级考试;目录;第4章房地产基础知识;4.2建筑基础

做好房地产经纪服务，应具有一定的建筑知识，并运用这些知识了解交易房屋，解答客户的有关问题。这里主要介绍建筑结构与构造、房地产面积和户型图等有关知识。

4.2.1建筑结构与构造

1.建筑物结构类别

建筑结构是建筑物的承重骨架，是建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。根据建筑结构，建筑物可分为4类，见表4-1。;表4-1根据建筑结构的建筑物分类;2.建筑构件和设备类型

（1）建筑构件类型（图4-1）。包括：

?基础；墙体和柱；

?门和窗；地面、楼板和梁；

?楼梯；屋顶。

（2）建筑设备类型。包括：

?给水排水系统及设备；

?供电系统及设备；

?燃气系统及设备；

?采暖系统及设备；

?通风和空调系统及设备；

?电梯；

?综合布线系统和楼宇智能化；

?设备层和管道井。;3.地面和屋顶

（1）地面。指建筑物底层的地坪。其主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地传递给地基。地面通常由面层、垫层和基层等构成。面层是人们直接接触的表面，应坚固耐磨、平整、防滑、易清洁、不起尘、绝缘性好。

此外，居住和人们长时间停留的房间的地面，还应有一定的弹性和蓄热性能；厨房的地面，还应防水、耐火；卫生间的地面，还应耐潮湿、不漏水。

（2）屋顶。指建筑物顶部起遮盖作用的围护构件。通常由屋面、保温隔热层、承重结构层和顶棚等构成。其形式有平屋顶、坡屋顶和其他形式的屋顶。

位于顶层的住宅，其优点是安静、视野好、甚至可以使用屋顶平台或屋顶花园，但如果屋顶的保温、隔热、防水做得不好，有可能夏热冬冷，甚至漏雨、渗水。;4.承重墙和非承重墙的识别

根据墙体的受力情况，分为承重墙和非承重墙。承重墙和非承重墙的区分方法有：

（1）通过图纸判断。一般粗实线部分的墙体是承重墙，以细实线或虚线标注的是非承重墙体。

（2）通过敲击墙体声音判断。

（3）通过厚度判断。非承重墙的墙体厚度明显比承重墙薄。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚18-24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37-49cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。

（4）通过部位判断。外墙和邻居共用的墙通常都是承重墙，卫生间、储藏间、厨房及过道的墙一般是非承重墙。;5.门窗尺寸

门窗尺寸是指门窗大小的数据。在住宅中，门窗的洞口尺寸、开启方式、所用材料，关系到采光、隔声、保温、隔热、能耗和视觉效果。例如，为保证采光，卧室、起居室的窗户面积一般不应小于地板面积的1/7，但不宜过大，否则能耗较高。入户门、卧室门洞口尺寸不应小于90cm×200cm。

6.电梯设置

根据《住宅设计规范》，7层及以上的住宅必须设置电梯；12层及以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台。

电梯的数量和服务范围决定候梯时间，通常是看一个单元的梯户比，即“几户几梯”，例如，是“一梯两户”还是“一梯四户”等。梯户比影响了住户出行的便捷度、居住时的舒适度与私密性、通风采光，是购房者在购房时要考虑的因素之一。对于购房者来说，候梯的时间一般越短越好，因此梯户比越大越好；对于相同的梯户比，户数少的楼房较好。;7.开间与进深

开间与进深相垂直（特殊户型除外）。

（1）开间。指一间房屋内一面墙面到另一面墙面之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。

（2）进深。指以房屋采光为方向，一间独立的房屋从前一墙面到后一墙面之间的实际长度。若一个房屋内，相邻两墙均可采光，则以主采光墙面计算进深。因为是就阳光进入到房屋的深度而言，故称为进深。