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房产买卖中介合同争议调解

引言

在房产交易中，中介合同是连接买卖双方与中介机构的重要纽带，其规范履行直接关系到交易能否顺利完成。然而，由于房产交易涉及金额大、流程复杂、信息不对称等特点，中介合同争议时有发生，如中介隐瞒关键信息、佣金收取不合理、服务承诺未兑现等问题，不仅影响交易双方的权益，还可能引发诉讼，增加社会矛盾成本。在此背景下，通过调解方式妥善处理争议，既能高效化解矛盾，又能维护交易各方的信任关系，对促进房地产市场健康发展具有重要意义。本文将围绕房产买卖中介合同争议的常见类型、调解难点及策略展开深入探讨，并结合典型案例分析，为实践中的争议解决提供参考。

一、房产买卖中介合同争议的常见类型

房产买卖中介合同争议的产生，往往源于合同履行过程中各方权利义务的不明确或履行瑕疵。从实践来看，争议主要集中在以下三类，这些类型既相互独立，又可能交叉叠加，增加调解难度。

（一）信息不实争议：中介的”隐瞒”与当事人的”知情权”冲突

房产交易中，中介作为专业服务方，负有如实告知房屋关键信息的义务。但部分中介为促成交易，可能选择性隐瞒或虚假陈述，导致争议频发。常见的隐瞒内容包括：房屋产权瑕疵（如存在抵押、查封、共有人不同意出售等）、房屋质量问题（如漏水、墙体裂缝、曾发生非正常事件等）、周边环境隐患（如临近垃圾站、高压线、噪音污染源等）。例如，买方在签订合同后发现房屋曾发生过非正常死亡事件，认为该信息严重影响居住心理，要求解除合同；卖方则可能因中介未如实告知买方信用状况（如贷款资质不足），导致交易延迟甚至失败，进而拒绝支付佣金。此类争议的核心在于中介是否尽到”如实告知”义务，而判断标准往往涉及”重大信息”的界定——哪些信息足以影响当事人的交易决策，需结合常理、行业惯例及具体案情综合认定。

（二）佣金纠纷：“服务与报酬”的不对等争议

佣金是中介合同的核心条款，但因约定不明确或履行瑕疵，常引发争议。常见情形包括：其一，佣金支付条件争议，如合同约定”促成合同成立即支付佣金”，但买方可能以”未实际完成过户”为由拒付；其二，佣金金额争议，中介可能在合同中约定远高于行业标准的佣金比例，或在交易过程中以”额外服务”为由加收费用，买方认为不合理；其三，多方中介介入导致的”跳单”争议，如买方通过A中介看房后，又通过B中介成交，A中介主张买方”跳单”需支付佣金，而买方认为B中介提供了更优服务。此外，部分中介存在”捆绑收费”现象，将评估费、过户费等本应由当事人自行承担的费用计入佣金，进一步激化矛盾。

（三）履约瑕疵争议：服务”打折扣”引发的责任追偿

中介的服务范围通常包括房源匹配、合同起草、交易流程指导、协助过户等，但实践中常出现服务不到位的情况。例如，中介未及时跟进贷款审批进度，导致买方因超期付款被卖方索赔；或未提醒当事人办理房产查档，导致买方在过户时发现房屋存在未披露的租赁关系（“买卖不破租赁”影响入住）；还有中介在合同中模糊约定服务标准（如”协助办理过户”但未明确具体步骤），实际仅提供基础材料清单，未全程陪同，导致当事人因流程不熟多次跑腿。此类争议的关键在于中介是否按合同约定履行了”勤勉义务”，若因中介疏忽导致交易受阻或损失，当事人往往要求中介承担赔偿责任，而中介则可能以”已尽合理提醒义务”为由抗辩。

二、房产买卖中介合同争议的调解难点

上述争议类型在调解过程中，往往面临多重挑战，这些难点既源于房产交易的特殊性，也与当事人的利益诉求差异有关。

（一）证据收集难：信息不对称导致事实认定模糊

房产交易中，中介通常掌握更全面的房源信息和交易流程知识，而买卖双方多为非专业人士，证据意识较弱。例如，中介隐瞒房屋质量问题时，可能仅通过口头承诺”房屋没问题”，未形成书面记录；带看时的聊天记录可能被删除，或仅提及”房屋状况良好”等模糊表述；关键信息（如抵押情况）可能通过内部系统查询，但当事人难以获取。此外，部分争议涉及”主观影响”（如房屋曾发生非正常事件对居住心理的影响），难以通过客观证据量化。调解员在梳理事实时，常面临”双方各执一词”的困境，缺乏直接证据支撑某一方的主张，导致责任认定困难。

（二）利益冲突深：三方诉求的”此消彼长”

中介、买方、卖方三方的利益诉求存在天然差异：中介追求佣金快速到账，倾向于促成交易；买方希望以最低成本购得符合预期的房屋，可能因争议主张减佣或赔偿；卖方则希望尽快完成交易、拿到房款，可能因交易延迟要求中介或买方承担损失。例如，在信息不实争议中，买方可能要求解除合同并退还定金，卖方可能坚持继续履行并索赔违约金，中介则希望维持合同效力以收取佣金。三方诉求的冲突，使得调解需在”公平”与”效率”之间寻找平衡，既要保护无过错方权益，又要避免因过度追责导致交易彻底破裂，增加社会资源浪费。

（三）法律适用模糊：规范细化与实践场景的脱节

我国《民法典》《房地产经纪