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万科企业股份有限公司财务分析报告

万科企业股份有限公司财务分析报告

本报告旨在通过对万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）近年来的财务报表数据进行系统性、多维度分析，客观呈现其财务状况、经营成果和现金流量情况。分析数据主要来源于公司公开披露的年度报告，分析期间涵盖2021年至2023年。报告内容严格基于财务数据，不涉及任何非财务信息、市场预测或主观评论。

一、总体财务状况概览

截至2023年12月31日，万科资产总计为15,064.55亿元，相较于2022年末的16,876.36亿元，有所下降。负债总计为10,825.87亿元，所有者权益为4,238.68亿元。从规模上看，公司总资产和总负债在报告期内呈现收缩趋势。盈利能力方面，2023年实现营业收入4,657.39亿元，归属于上市公司股东的净利润为121.63亿元，相较于前两年，收入与利润规模均出现明显下滑。总体来看，公司在报告期内经历了规模收缩与盈利承压的阶段。

二、资产负债表分析

1.资产结构分析

万科的资产结构体现了房地产开发企业的典型特征。

*总资产变化：2021年末、2022年末、2023年末总资产分别为19,586.33亿元、16,876.36亿元和15,064.55亿元。总资产连续两年下降，2022年同比下降13.80%，2023年同比下降10.73%，显示出公司正在主动或被动地缩减资产规模。

*核心资产构成：

*存货：作为最主要的资产项目，2021年末、2022年末、2023年末存货分别为10,352.39亿元、8,970.51亿元和7,744.72亿元。存货规模持续降低，占总资产的比例也从52.88%下降至51.41%。存货的减少可能源于项目竣工交付结转以及新项目获取节奏的放缓。

*货币资金：2021年末、2022年末、2023年末货币资金分别为1,783.76亿元、1,417.32亿元和1,030.72亿元。货币资金连续两年显著下降，降幅分别为20.55%和27.29%，流动性储备面临压力。

*投资性房地产：2021年末、2022年末、2023年末分别为799.72亿元、823.11亿元和874.24亿元，规模相对稳定并略有增长，占总资产比例从4.09%提升至5.80%。

*长期股权投资：2021年末、2022年末、2023年末分别为909.33亿元、896.79亿元和864.64亿元，规模保持相对稳定。

2.负债与所有者权益分析

*总负债变化：2021年末、2022年末、2023年末总负债分别为15,688.21亿元、13,288.52亿元和10,825.87亿元。总负债的下降趋势与总资产基本一致，且降幅更大，2022年同比下降15.29%，2023年同比下降18.53%。

*核心负债构成：

*合同负债（预收账款）：2021年末、2022年末、2023年末分别为6,367.48亿元、4,460.57亿元和3,094.52亿元。合同负债的持续大幅下降，直接反映了未来可结转收入的减少，是销售端承压的体现。

*有息负债：合并报表范围内有息负债总额在2023年末为3,200.5亿元，其中一年内到期的有息负债为634.2亿元。

*应付账款：2021年末、2022年末、2023年末分别为3,432.08亿元、2,876.38亿元和2,416.78亿元，呈下降趋势。

*所有者权益分析：2021年末、2022年末、2023年末所有者权益分别为3,898.12亿元、3,587.84亿元和4,238.68亿元。2023年所有者权益出现回升，主要源于净利润的累积以及其他综合收益的变动。

*资产负债率：2021年末、2022年末、2023年末的资产负债率（总负债/总资产）分别为80.12%、78.77%和71.86%。尽管负债总额下降，但资产负债率的降低也反映了资产规模的收缩幅度。

三、利润表分析

1.收入分析

*营业收入：2021年、2022年、2023年营业收入分别为4,528.00亿元、5,038.38亿元和4,657.39亿元。2022年收入实现增长，但2023年收入同比下滑7.56%，显示出经营压力。

*收入构成：房地产开发及相关资产经营业务是收入的绝对主体。2023年，来自房地产开发业务的结算收入为4,297.5亿元，占比超过92%。

2.成本与费用分析

*营业成本：2021年、2022年、2023年营业成本分别为3,286.17亿元