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物业费用预算编制与调整管理办法

第一章总则

物业费用预算是物业管理工作的核心环节之一，它不仅关系到物业服务企业的稳健运营，更直接影响到业主的切身利益和物业的保值增值。为规范物业费用预算的编制、执行与调整行为，确保预算的科学性、合理性、严肃性和可操作性，保障物业管理区域内各项服务的持续有效提供，特制定本办法。

本办法适用于本物业管理企业所管理的各类物业项目的费用预算管理活动。预算管理应遵循“量入为出、收支平衡、保障重点、兼顾一般、公开透明、讲求效益”的原则，力求实现资源的优化配置和服务质量的稳步提升。

第二章预算编制

第一节编制原则与依据

物业费用预算编制应在充分调研和科学预测的基础上进行，严格遵循以下原则：

1.量入为出、收支平衡原则：预算编制应以物业管理项目的预计收入为基础，合理安排各项支出，确保预算期内收支平衡，略有结余以应对突发情况。

2.全面性与重要性相结合原则：预算编制应涵盖物业管理服务的各项收支，同时对重点费用项目和关键环节进行重点管控。

3.审慎性原则：对收入的预测应稳妥，对支出的估算应全面考虑各种可能因素，适当留有余地，避免预算赤字。

4.公开透明原则：预算编制过程及其结果应在一定范围内公开，接受业主或业主大会的监督，保障业主的知情权和参与权。

5.目标导向原则：预算编制应与物业管理服务目标相匹配，服务于提升物业服务质量和业主满意度的总体目标。

预算编制的主要依据包括：

*国家及地方相关法律法规、行业标准及政策文件；

*物业服务合同中关于服务内容、标准、收费方式及标准的约定；

*上一年度预算执行情况及历史财务数据；

*物业管理区域内的实际情况，如物业类型、规模、设施设备状况、业主构成及需求等；

*市场价格信息及相关服务的市场行情；

*年度经营计划及专项工作计划；

*其他影响预算的重要因素。

第二节编制流程与职责

物业费用预算的编制是一个系统性工作，应建立规范的编制流程，并明确各相关方的职责：

1.预算启动与部署：每年规定时间，由公司财务部门或项目管理处牵头，根据公司整体经营目标和物业管理项目的具体情况，启动下一年度预算编制工作，明确预算编制的要求、时间节点和责任分工。

2.各部门/岗位预算草案编制：物业管理项目内的各职能部门（如客户服务、工程维护、秩序维护、环境保洁等）或相关岗位人员，根据年度工作计划和预算编制要求，结合历史数据和实际需求，编制本部门/岗位的费用预算草案。

3.预算汇总与初审：财务部门或预算编制小组对各部门/岗位提交的预算草案进行汇总、整理、审核。审核重点包括预算的合理性、合规性、完整性及与整体目标的匹配度。对不合理之处，应与相关部门沟通并进行调整。

4.预算评审与平衡：组织相关管理人员（如项目经理、部门主管、财务负责人等）对汇总初审后的预算草案进行评审。从整体角度审视预算的平衡性、可行性，对收支缺口或冗余进行调整，确保预算的整体可控。必要时，可邀请业主代表参与部分环节的讨论。

5.预算报批与下达：评审通过的预算草案，按照规定程序上报公司决策层或业主大会（根据物业管理模式和权限划分）审批。审批通过后，正式下达至各执行部门，并作为预算期内费用控制的依据。

第三节预算编制内容与方法

物业费用预算通常包括收入预算和支出预算两大部分。

一、收入预算

收入预算主要包括物业管理费收入、停车费收入、公共区域经营收入（如广告、摊位租赁等）、特约服务费收入及其他合法收入。编制时应根据收费标准、预计收费率、可经营资源等因素进行测算。

二、支出预算

支出预算是预算编制的核心内容，应根据物业服务合同约定的服务内容和标准，结合实际运营需求进行详细列项：

1.人员费用：包括工资、奖金、津贴补贴、社会保险费、住房公积金、福利费、工会经费、职工教育经费等。应根据岗位设置、人员编制及薪酬标准进行测算。

2.清洁卫生费：包括清洁工具、清洁用品、垃圾清运、外墙清洗（定期）等费用。

3.绿化养护费：包括绿化工具、苗木肥料、农药、灌溉、修剪、补种等费用。

4.秩序维护费：包括秩序维护人员的装备、通讯费用、安保器材维护、消防设施维护及检测等费用（不含保险费）。

5.共用设施设备日常运行及维护费：包括电梯、供水供电系统、消防系统、监控系统、公共照明、给排水、排污系统等共用设施设备的日常巡检、保养、维修、耗材更换等费用。

6.办公费：包括办公用品、通讯费、差旅费、印刷费、会议费、水电费（办公区域）、物业管理软件及系统维护费等。

7.固定资产折旧及摊销费：指物业管理过程中所使用的固定资产（如工具设备、办公设备等）按规定计提的折旧及无形资产摊销。

8.保险费：指为物业共用部位、共用设施设备及公众责任购买保险所发生的费用。

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