18-某商业地产项目后续开发利用方案业态与财务评估.pptxVIP

某商业地产项目后续开发利用方案业态与财务评估;;;;目前，世博源项目面临内外部多重挑战，基于现有的规划方案在招商上遇到了一定的难度。根据现有的计划，一期预计于2012年11月28日开业，二期计划于2013年9月底前开业;;基于“区位条件”和“业态组合”的综合考量，建议将现有的主题功能分区中的“潮流”区变更为“体验+时尚”区，将“乐活”区变更为“乐活+潮流”区;商业人流动线是串联主题、串联业态的纽带，本项目横向的人流动线因断裂的中间层（L1和G层），较难层层输送人流。我们建议可以考虑采用多种组合方案来引导和增加人流横向流动，构建缺失的连贯性人流回路;在项目运营初期，应降低回报期望，以低固定租金吸引优质租户共同发展，赢得“我选租户，而非租户选我”的优势地位，避免引入经验不足的次级租户，增加项目风险；租金策略应根据不同的发展阶段进行调整???从起步期的“低底租+扣点”逐步向成熟期的“高底租+扣点”方式过渡;此外，我们提出了一些理念来提高本项目的综合吸引力和回报率，诸如增加广场和平台活动、10米活动平台互动、冬季花园等；同时，在现有的方案基础上给予了一些可供参考的项目开发新思路;本项目中高端的定位以及区位特点决定了到访的客群多会选择自驾车出行为主的交通方式，所以充足的车位和地下车库指引对于吸引客户、引导客流、提升消费体验是至关重要的;合资公司、世博集团在世博轴项目中的内部报酬率（IRR）;;世博源项目（以下称“本项目”）地处上海世博会浦东片区核心区域，由世博轴改建而成，总建筑面积约30万平方米;;;;;;世博浦东三大功能片区将为本项目提供业态互动和人流支撑;塘桥、陆家嘴、联洋花木板块因自身区域已有成型的商圈，因此较难吸引这三个区域居民作为稳定性较高的目标人群，能够对本项目人流量有一定支撑作用的将是上南和三林板块;;;本项目的当前定位符合自身特点和市场需求;建议将原三大目标客群定位中的“上海时尚潮流消费客群”进一步细分为“项目周边居民消费群”和来自“上海其它区域的中高端消费客群”，并应针对各细分客群的消费能力、特征和偏好作相应的商业业态布局的调整;;本项目目前的整体业态组合中零售、餐饮、娱乐及配套分别占49.2%，32%，12.3%和6.5%;基于项目自身特点与外部市场需求分析，应在现有业态组合方案基础上提升餐饮和娱乐业态的比重，以保证本项目在初期的人气聚集;案例一：以浦东嘉里城为例，该项目根据目标客群的需求特点突出了餐饮和体验消费比重，成功汇聚了周边商务人士与中高端家庭消费客群,缩短了项目的培育期;案例二：以大宁国际商业广场为例，该项目根据目标客群的需求特点在项目初期强化娱乐和餐饮功能，成功地在较短的时间内迅速提升人气;从国外的成功商业项目案例来看，新加坡克拉码头的特色餐饮和德国波茨坦广场的特色娱乐均给项目成功带来了持续的活力和人气，使项目脱颖而出成为地标性消费目的地;基于本项目自身特点、外部市场需求及国内外成功商业案例的综合分析，我们建议在目前的业态组合方案基础上，提升餐饮和娱乐在整体业态组合中的比重，降低零售的占比;;在审阅完世博源项目文本资料的基础上，我们就项目进行了实地调研和主力租户访谈，对世博源项目的分区功能定位做了如下的评估及调整建议;我们主要依据三个要素：区位、交通和人流作出上述评估及调整建议。就一区而言，原始业态定位与“区位、交通、人流”的分析结果一致，无需做业态调整;二区和三区做为五区中段的两个区，有较多的共性，应统筹考虑（1/3）;二区和三区做为五区中段的两个区，有较多的共性，应统筹考虑（2/3）;二区和三区做为五区中段的两个区，有较多的共性，应统筹考虑（3/3）;四区和五区作为服务于居民生活区的乐活功能区定位合理，但考虑到目标消费群较窄的缘故，建议在四区和五区增设以“潮流”为主题、服务于中青年的业态;一区以餐饮为主，娱乐为辅的业态布局是合理的;但我们对于一区L2层、G层租户与该区整体定位的协调程度以及日常运营中可能出现的潜在问题提出如下建议;;L1层应着力于营造时尚影音的空间氛围，凸显“体验+时尚”的主题;;L1层将成为高端品牌云集，展现国际前沿时尚的平台;G层将延续L1层业态档次定位，不同的是G层将以ZARA,I.T.等主力店形式的店铺为主…;……这些G层主力店将与B层形成复式楼层结构，且B层还将引入动感运动品牌，成为时尚人士聚集地;;L2层以景观餐厅为主要吸引点，营造轻松、休闲的氛围;G层汇聚儿童用品专营店，打造缤纷温馨的家庭亲子乐园;;L2层当前的业态组合虽然符合五区定位，但是考虑到其拥有良好的视野，可俯瞰周边景观，以及餐饮业态比例的不足，可以考虑该层全部引入中高端餐饮业态，满足周边居民及补充商务人士的就餐需求;L1层为本项目南面主要进出口，地理位置优越，适宜安排大型人气主力店入驻，并辅以中高端鞋、